03-6434-9882みなさま、
こんにちは、マーブルの高野です。
さて、前回書いたこちらの記事の続きです
今回は、約10年の保有期間中に起こった問題点を書いてみます。
これらは地方RCだったからというわけではなく、どの物件にも起こりうる話ですね。
①隣地の屋根がやってきた
隣地のボロ家のトタン屋根がなぜか敷地内に飛んできて、危うく死人が出るところでした。
ボロ家の所有者は行方知れず、市役所・消防署・警察署・加入している火災保険の全て、撤去の対応は出来ないとの回答。
被害者のはずのこちらの負担で撤去することに。全く、理不尽極まりない事件でしたｗ
②ホームレスがやってきた
北関東の冬は本当に寒いですからね。
屋上につながる階段が悲惨な事に。。まぁ、この原状回復もオーナー負担です。
一方で、こちらの共用部の汚れについては加入している火災保険の「破損・汚損特約」が適用になったため、修繕費をある程度カバーできました。
③逆流水がやってきた
築古RCにありがちですが、この物件も御多分にもれず給水管・排水管ともに鉄管が使用されていました。平成築の物件から塩ビ管等に変わっている物件も多いのですが、
鉄管の場合、配管に何らかの問題が生じた際、ファイバースコープで原因カ所を特定するのも、パイプを切断して修繕するのも非常に困難かつできたとしても高額となります。
この物件は、保有していた10年間、給水管・排水管ともに何度も何度も苦しめられました。
写真は一例ですが、4F入居者から連絡があり、キッチンシンクから水が逆流して部屋中が水浸しになったとの連絡が。
写真を見て唖然としましたが、よくよく原因を調べてみると、2F-7Fの入居者が長年使用していた排水の縦管が1F天井部分でつまり、一気に逆流したとの事。
10mくらいのファイバースコープを持っている業者が、数日かけて点検し、それでも明確な原因は分からず、
おそらくここが怪しいという箇所から、鉄管をぶった切り、その部分を塩ビ管にする作業を行いました。
業者さんから、「おそらく原因は、この箇所で、当たってたら100万から120万で収まります。もし外れてたら、あと2ｍ切断するので、追加で30-50万位かかります！！」
と言われ、驚愕した記憶があります。
結果的に、この修繕費用も、火災保険の「破損・汚損特約」が一部適用になったのですが、
漏水被害の補修費用は出ても、原因カ所である鉄管の修繕費用は対象外となり保険が出なかったので、全体の工事費用に対して、全額はカバーできませんでした。
それでも、手厚い保険に加入していたおかげで、負担がかなり軽減され、だいぶ助かりました。
ここでの教訓は、火災保険は金額・特約フルマックスでかけるべし!!
正直、火災が起きる可能性など、あまり多くはありません。
しかし、私の経験上、特約である破損・汚損特約や入居者の緊急対応等、加入しておいて助かったケースは非常に多いです。
最近、異常気象や悪質な保険申請が増えたことで、火災保険の加入条件は10年前に比べ、かなり改悪しています。
それでも、特に築古物件をお持ちの方は、加入しておくことをお勧めします。
さてさて、この物件。
利回りは高いものの、かなりの修繕費が断続的に発生することが分かり、年間トータルで見た収支は当初想定の半分からそれ以下の水準になっていました。
しかし、こんな状態がずっと続くと、
この案件は、正直負けるかもしれないなー と思い始めてきました。
次回は、この10年で行った改善策について書いていきたいと思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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