03-6434-9882こんにちは、マーブルの髙野です。
前回までに、収益物件を4つのセグメントに分けて説明しました。
サラリーマンの場合、ご自身の給与所得から、どのセグメントであれば投資可能か、なんとなくご理解いただけたと思います。
収益物件は2つとして同じものはないため、出てきた案件をしっかり分析して購入することが必要ですが、その際にまずはセグメントごとの特徴を理解しておくことが大切です。
最終回は、セグメントごとの傾向を紹介した上で、どのようなタイプを狙っていくべきかについて記載させていただきます。
傾向1 重量物件は優良案件が少ない：
数年前はセグメント①や②の重量物件を立て続けに複数購入、一気に資産規模3-5億円までもっていく手法が有効でした。
しかし、現在これらセグメントは、リスクが高い投資になっているように感じます。特に①は利回り15%以上という高利回りがメリットでしたが、現在は10%そこそこで売買されております。
その理由として、スルガ銀行を筆頭とする金融機関の重量物件への積極的な融資姿勢と、それに乗っかった第三者のための契約を行う、いわゆる中間省略業者の大量発生が挙げられます。
業者の立場に立つと、これらセグメントは下記のメリットがあります。
(1) 相対的に価格が高く、1ディールあたりの利幅(売買差益、仲介手数料)が大きい
(2) 融資が長期で付けやすく、見た目のCFが出るため投資家に販売しやすい
そうです、端的に業者が手っ取り早く儲けやすいのです。
今、投資家の方がアクセスしやすいのは、そのような業者の利益がしっかり乗った案件の可能性が高いため、
物件紹介を受けた場合、まずは、当該業者のビジネスモデルをしっかり確認してみることをお勧めします。
弊社に面談にいらっしゃるお客様も、既にこういった業者から収益物件を購入している方が見られますが、今後のリカバリーが大変なように感じます。
業者の肌感覚ですが、現状のマーケットで、一般の投資家が優良物件に巡り合える可能性は確率的に低いセグメントと思います。
傾向2 軽量物件は比較的優良物件が見つかりやすい：
2016年現在、私がお客様に勧めているのはセグメント④、次に③といった軽量物件です。
物件のロットが小さく、利益目的の中間省略業者の参入が少ないため、価格がそこまで暴騰しておりません。
重量物件と比較して融資が付きにくい点も、価格上昇が抑えられている要因になっております。
これらセグメントの最大のメリットは減価償却を短期(最短4年)で取れるため、購入して数年間、不動産所得を赤字にして給与所得と損益通算して税金を還付できることにあります。
給与所得が高い方の場合、なかなか見つからない高利回り収益物件を探すより、給与所得にかかる税金を還付させて確実なリターンを取りに行く投資の方が効率が良いと考えます。
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対策 給与所得2,000万～の方：
全てのセグメントにアクセスできる可能性のある方ですが、面談する中で、セグメント②を中心に物件を探されている方が多いように感じます。
もちろん物件価格が割安であれば、王道の②を中心にポートフォリオを作ることが望ましいのですが、現状のマーケットで、融資が付きやすいという理由で安易に②のタイプを買ってしまうと、数年後が大変です。たとえメガバンクの融資が出ると言っても、慎重に考える必要があります。
私は、このマーケットでは、特に給与所得の高い方は、築古のセグメント④を中心に年間1-2物件ずつ買い足していき、償却が切れたら売却して入れ替えする戦略が望ましいと考えます。
上も書きましたが、物件価格が高い現状ではリスクを取る高利回り物件よりも、出口を考えやすい償却用物件を購入した方が所得税＋住民税還付のメリットでリターンが高くなる可能性が高いです。
また、融資の付きづらい高利回りの③タイプの物件を現金で買ってしまうのも手です。地方では、利回り20%を超える500-1,000万円の物件が見つかりますので、資金に余裕のある方は、これらを買い集めて現金を貯めるのも一つの戦略です。
対策 給与所得700万～の方：
基本的に給与所得2,000万～の方と同様です。④を中心に毎年個人にかかる税金を還付させて自己資金を作りつつ、②の価格が下がってくるのを待つ作戦です。
還付させる税金がそこまで多くない方は、政策金融公庫を使い、③の高利回り物件を狙いに行くのも良いと思います。
このセグメントに比較的多いのは、スルガ銀行や静岡銀行、オリックス銀行が使える年収基準をクリアしているため、セグメント①を大量に買ってしまうタイプです。
前述の中間省略業者に多いですが、①を中心に購入し資金を貯めて、その後②にシフトしていきましょうというアドバイスを鵜呑みにしてしまうと本当に危険です。
対策 給与所得～700万の方：
スレッシュホールドを700万に設定させていただいた理由は、上に書きました通り、サラリーマンが融資を調達しやすい上記3銀行にアクセスできるかどうかという点です。
年収が700万円以下の場合は、③を中心に高利回り物件を集めて現金を貯めていくことが最良の戦略と言えます。
使える金融機関は政策金融公庫や、各種ノンバンクが中心となります。地方にお住まいの方は、地元の信金や信用組合も使える可能性がありますので、実は東京にお住まいの方よりも選択肢が広いです。
いかがでしたでしょうか。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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