収益物件のセグメント 「都心×軽量物件」

こんにちは、マーブルの髙野です。

 

今回は、前回4種類のセグメントに分けた物件タイプのうち、「都心×軽量物件」について記載いたします。

セグメントの右下になります。

ざっくり、給与所得が700万円程度ある方であればチャレンジできる可能性の高いセグメントです。

23区内の平成築木造で表面8-11%程度で取引されている感じでしょうか。

最近は新築の企画商品が6-8%程で売られている物件が多いですが、そういうタイプより給与所得がある人が、築古を償却目的で購入するメリットが大きいセグメントです。

最もリスクが低く、安定的なリターンが見込める分野と思います。

 

セグメントの特徴としては、下記の通りです。

利回りが低い:

セグメント②と同様、都心であればあるほど利回りはタイトになります。

②よりは耐用年数が短い分、多少利回りは高いでしょうか。

 

融資調達先が限定的:

このセグメントは、以前スルガ銀行が積極的に融資をしておりましたが現在木造に対しては新築以外、融資しておりません。

かわりに2014年ごろから、第一地銀の静岡銀行が積極的に出してくれております。静岡県の銀行は木造が好きなのでしょうか。

その他、オリックス銀行も積極的に融資を出しておりますが、重量物件と比較すると出し手が数行に限られてしまいます。

当然、これはExitにもそれなりに影響があると言えます。

 

経費率が最も低い:

税金・ランニングコスト含め、家賃あたりの経費が最もかからないセグメントです。

特に、固定資産税のインパクトは非常に大きいです。

私の保有物件では、家賃約70万円を生む物件が2つ保有していますが、栃木県にあるRCマンションが75万円/年かかっているのに対し、江戸川にある木造アパートは13万円/年です。

そのため、表面利回りの割に、CFが多く手元に残せるメリットがあると言えます。

 

KSF(成功要因):

このセグメントは表面利回りもそうですが、土地値がしっかり出ているかどうかが非常に大切です。

残債が土地値を下回ってくると、他の金融機関への借り換えによる財務強化もできるようになってきます。

築古木造の目安として、相続税路線価で売価の70%程出ている場合は、次の投資家にも融資が出やすくExitしやすいと言えます。

また、償却を取るため、できるだけ建物価格を高く契約することも大切です。特に給与所得の高い方は、この点でリターンがだいぶ変わります。

したがって、王道としては土地値が売価に近い物件を建物価値を高く設定して購入、償却を取り終わった後に入れ替えて売却することになります。

 

【まとめ】セグメント④都心×軽量物件

セグメントの特徴:

・給与所得700万円程度であればチャレンジ可能(目安)

・金融機関の出し手はそこまで多くない

・築古は最短4年償却できるメリットがある

・土地値(相続税路線価)が重要

 

収支に与える影響:

・表面利回りが低い物件が多い⇒収入が少ない

・家賃対比の税金(取得税、固都税)が最も低い⇒経費率が低い

・家賃対比のランニングコスト(原状回復など)が低い⇒経費率が低い

・Exit(物件売却)の確からしさが比較的高い⇒売却価格が読みやすい

 

KSF(成功要因):

・土地値がしっかり出ている物件を狙う(目安として相続税路線価で売価の70%)

・建物価値を高く契約する

・購入後のAM活動(特に、調達金利の引き下げ)

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

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