収益物件のセグメント 「地方×軽量物件」

こんにちは、マーブルの髙野です。

今回は、前回4種類のセグメントに分けた物件タイプのうち、「地方×軽量物件」について。

セグメントの左下になります。

このセグメントは物件価格が低く、利回りが高い物件が見つかりやすいです。

北関東では平成築木造が12-16%、たまに20%近い物件に出会えるチャンスがあります。

いわゆる、「地方高利回り投資」ということで出版物も多いセグメントですが、価格が低いためサラリーマンの給与所得がそこまで高くない方でも参入しやすい分野と言え、したがってプレイヤーの数も、最も多いと考えられます。

実際に弊社が広告掲載する際、このセグメントの物件は問い合わせが多いように感じます。

 

セグメントの特徴としては、下記の通りです。

利回りが高い:

各セグメント中で一番、高利回りの物件を見つけやすい分野です。

散見されるケースとして、農家のオーナーがハウスメーカーに半ば無理やり建てさせられたアパートが、管理されずにスラム化物件となり、任意売却で高利回りで売り出される事があります。こういった物件は表面15%以上の利回りで取引されることもあり、投資家としてはねらい目です。

ただ、以下に述べるように高利回りの物件が多くあるには、理由があります。表面利回りには表れないリスクがあるため、他のセグメントよりイールドギャップを少し広くとっておく必要があります。

 

経費率が高い:

イメージとしては、①と同じくらい経費率が高いです。

①と比較した場合、固都税は格段に安いものの、原状回復費や給湯器・エアコンの設備は立地によって変わらないため、経費率が高くなります。

取れる家賃はセグメント中で一番低いにもかかわらず、退去時にかかる原状回復費用は家賃比率で安くはならないのです。

地方の単身者向けの場合、家賃が3万円を切る水準の物件も多くあります。

私の保有していた物件で最安2.2万/月の部屋がありましたが、4年入居後の原状回復費用が約50万円かかりました。

「4年入居で50万の原状回復費用」はパッと見で高すぎる水準ではありませんが、本件のように家賃が低い場合、ざっと家賃2年分の計算となってしまいます。

 

リーシング条件が厳しい:

このセグメントでは、敷金・礼金ゼロは当たり前。2年入居後の更新料も1か月取れないケースが多いです。

AD(広告料)とFR(フリーレント)で2-3月分かかるケースもあります。

これらはもちろんエリアにより異なりますが、このあたりは表面利回りには見えないリスクなので注意が必要です。

 

融資調達先が限定的:

また、高利回りの一番の理由として、全てのセグメント中で一番融資が引きにくいという点があげられます。

首都圏在住のサラリーマンが融資を引く場合、ノンバンクを除いては事実上、選択肢は日本政策投資公庫(以下、公庫)のみではないでしょうか。

公庫の場合、金利は固定で低いものの、融資期間が通常10-15年しか取れません。フルローンを引く場合、収支が合う物件となると、必然的に15%近い利回りが必要となってきます。

当然ながら、これは売却時にも売り先や売却額に制限が出てくる事になります。

一方、売却先については、ロットが小さければ現金買いの客も多いため、セグメント①よりは候補が探しやすいと言えます。

 

KSF(成功要因):

投資家の数は、各セグメントでみても最も多いと思います。前述した通り物件の価格帯が低く、給与所得500万以下の投資家でも参入可能なためです。

一方、物件価格は手ごろなため、金融資産に余裕のある人は、現金買いや融資特約なしの買い付けを出すことにより、いい条件の物件を優先的に押さえることができます。

売主の売却事情により、決算や相続税の支払期日等で売却のデッドラインが決まっているケースがままあります。そのような場合、買い付けによる意思表示よりも、現金客・特約なしで決済できる可能性が高い人を優先して販売してくれることが多いものです。

また、このセグメントでは、大きすぎる物件(3,000万以上)は避けた方が無難です。次の投資家の融資が付かず、売却時に希望価格で売れない可能性が高くなるからです。

その意味で、公庫で十分融資付け可能な3,000万以下の物件に抑えておくほうが望ましいと言えます。

 

【まとめ】セグメント③地方×軽量物件

セグメントの特徴:

・プレイヤーが最も多く、給与所得500万円以下のプレイヤーも参加可能

・表面利回りが高くロットが小さい

・金融機関の出し手は少ない(ほぼ公庫に限定)

・売却先は現金客もいるため、意外に見つかりやすい

 

収支に与える影響:

・表面利回りが高い物件が多い(物件価格が低い)⇒物件価格に対し、収入が多い

・募集条件が悪い(礼金、更新料、AD)⇒リーシングコストがかかる

・空室が埋まりにくい⇒収入のブレ幅が大きい

・家賃対比のランニングコスト(原状回復など)が高い⇒経費率が高い

 

KSF(成功要因):

・現金買い、融資特約なしの買い付けを入れる

・手ごろな価格帯(3,000万以下)を狙う

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

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