03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
本日のテーマは、収益物件購入による「資金が貯まるサイクル」についてです。
私自身20代後半から収益物件購入を始めたため良く理解できますが、収益物件投資は開始年齢が若い程メリットのある事業です。
私の経験上でも、収益物件購入を始めて以降、金融資産が増えるスピードは加速度的に上がったと実感しています。
物件を購入せず給与所得のみだった場合、おそらく保有金融資産は現在の半分以下だったのではないでしょうか。
この仕事を行っていると、お客様の保有金融資産(現預金、株など)を把握させていただく機会が多くあります。
例えば、下記の個人属性であれば、どちらの方が金融資産を多くお持ちと考えられるでしょうか。
A. 30歳、独身、課税所得900万円(勤続10年)
B. 40歳、既婚子供2人、課税所得1,800万円(勤続20年)
感覚的にはBの方が1.5-2倍くらいは資産がありそうな気がしますが、
実はほとんど変わっていないというケースが多いように感じます。(※1)
その最たる原因は、所得税の累進課税システムにあるのではないでしょうか。
所得税テーブル
国税庁HP https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm
Bの方のケースでは、給与所得に対して所得税率が上がり(33%⇒40%)、また家族ができる事で支出も増え、結果として年収が上がっても貯蓄ができないということになっているのだと思います。
課税所得1,800万円の場合、所得税率40%+住民税10%=合計50%が税金となります。(控除等は考慮せず)
上記Aの方も、いずれBの方のような人生設計とすれば、出世して年収が増えても、今後10年間以上、ほとんど金融資産が増えないということも十分にあり得ます。
しかし、これは収益物件の購入によりある程度の対策をすることが可能です。
その理由は、不動産所得は総合課税の対象として、給与所得と「損益通算」ができるためです。
具体的には、収益物件のインカムと合わせ、不動産所得を赤字にすることで給与所得にかかる税金(所得税＋住民税)の還付を狙うことです。
例えば、給与課税所得1,800万+不動産課税所得-1,000万=合計800万とすることで、給与所得のみだと40%かかる所得税率を23%に抑えることが可能となります。
この仕組みをうまく活用することで、口座に預金がどんどんたまっていくことになります。
実際に収益物件を購入した場合、下記①－③のサイクルが生まれ、資金が貯まっていく実感が出てきます。(※2)
資金が貯まるサイクル
①収益物件を購入⇒口座にインカムゲイン発生
②翌年2月からの確定申告で給与所得にかかる所得税を還付⇒口座に還付金が入金
③5月から給与天引きとなる住民税(一律10%)が軽減⇒口座の給与手取り額が増える
毎年1-2物件ずつ購入する場合、当面の間①－③のサイクルが生まれ、給与所得に対する課税を正攻法で削減できます。
購入する物件規模にもよりますが、人によっては、数年間、給与所得の所得税を支払っていない!!なんて方もいるくらいです。
給与所得が上がり始める30歳前後くらいから収益物件購入を開始するメリットは、まさにこの点にあります。
これが数年ほど続くと、会社の同期との保有金融資産に数倍の開きが生じることになります。
まさに、税制を理解している者のみがメリットを享受している世界ですね。
みなさまも一度、ご自身がどれだけ税金(所得税＋住民税)を支払っているのか確認されてみてはいかがでしょうか。
収益物件を適切に購入することで、年収を上げる努力をするより、よほど簡単に資金をためることができると思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
マーブル 髙野
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※1 正確な統計を取ったわけではなく、私個人の感覚的なものです
※2 給与所得者が個人で収益物件を購入する前提です
