危険!! タコ足配当投資

こんにちは、マーブルの高野です。

 

新聞等によると昨年半ばから、海外REIT投信で分配金を引き下げるファンドが相次いでいるようです。

「最後の砦」海外REIT投信の分配金に引き下げ続出 投信市場に変革の兆し (NIKKEI STYLE 2016/12/8)

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161208-00000005-nikkeisty-bus_all

 

以前から話題として取り上げられることは多かったですが、分配金利回りが20%近くになっている状況は、普通に考えて何かカラクリがあるということは誰でも気が付くと思います。

それにもかかわらず、金融知識がない高齢者を中心に毎月安定的に分配金収入が入ってくるという理由でこれらのファンドが売れているという実態があります。

 

海外REIT投信の場合、基準価格を下げてでも特別分配金を乱発する、いわゆるタコ足配当が問題となっておりますが、これは収益物件投資についても、同じようなことが言えます。

収益物件の場合、レバレッジをかけて大型投資をしている分、投資信託よりも多額のCF(=回収家賃-管理費-ローン元利返済)が毎月入ってきます。

場合によっては、毎月の給与所得を超える金額が入ってきている方も多いのではないでしょうか。

 

ここで問題なのは、毎月安定CFが入ってくる投資ほど、Exitについて考える機会が薄れてしまうということです。

 

 

当たり前ですが、投資は「期中のインカムゲイン」と「売却時のキャピタルゲイン」両方の合計でリターンが決まります。

しかし、毎月安定的に収入が入ってくる投資は、つい売却について考えることをおろそかにしがちになってしまいます。

 

さらに、単純に資本効率を考えれば、利益が出る物件は早めに売却し資金回収をして次の投資に向かうことが正解です。

ですが、収益物件の場合、投資適格の代替案件がすぐに出てくるとは限りません

特にこの高騰しているマーケットの場合、下手したら売却してその後1年間何も買えなかったというケースもありうると思います。

この状況が、売却の判断を鈍らせる大きな要因となっています。

 

さらに、収益物件投資が投資信託より危険な点として、現状がタコ足配当になっていても気が付きにくいという点です。

そうです、投資信託と異なり、現物の収益物件は、実際に売り出してみるまで、当該物件がいくらで売れるか分からないからです。

 

以前、下記の記事でMark to marketの重要性について書きましたが、これは本当に大切なことです。

売買仲介業者の差別化ポイント ⑤売却の提案

収益物件投資は、「流動性の低さ」や「取引コストの高さ」を考えると、ある程度の期間を前提に投資を考える必要があります。

今売らないとしても、「いくらで売れるのか」は、常に考えておいたほうがよろしいかと思います。

 

また、収益物件投資がタコ足配当投資になる主要因は、ローンです。

特に、「元利均等返済」で「長期」の融資を組んでいる場合は要注意です!

これについては、また次回以降にでも。

 

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。