区分投資はやめましょう<前編>

こんにちは、マーブルの高野です。

最近お客様から、私はどのような物件を購入しているのか聞かれることがあります。

今後ご紹介したいと思いますが、私も不動産投資の始めは、よくあるケースで区分投資物件を複数買い集めたクチです。

「23区内、駅近く、新耐震(1983年-)、表面10%、坪単価」などと、いくつか条件をクリアしたものを買っていました。

1年程で集めたポートフォリオはざっとこんな感じです。

①1R、茅場町3分、価格1,100万、表面11%、O銀行にて融資 ⇒税前CF5万円/月

②1K、中目黒5分、価格650万、表面11%、現金 ⇒税前CF6万円/月

③1R、池尻大橋3分、価格900万、表面9%、S信金にて融資 ⇒税前CF3万円/月

④1R、新宿御苑5分、価格680万、表面12%、O銀行にて融資 ⇒税前CF3万円/月

以上4件で使った自己資金は約1,000万、税前CFが約200万/年なので、(税前の)ROE20%

ほかの金融商品と比較して悪くないのかなー、などと思っていました。

その後しばらく運用してみて、「個人の不動産投資は思ったより簡単だな、次の区分を探そうか」と思いましたが、冷静に考えてようやく気が付きました。

小規模で割安な築古区分を買っていたため、新築区分に投資をして毎月CFが赤字になるような悲惨な状況ではなかったものの、「これ、実はちっとも儲からないじゃん」と。

最悪なケースは3,000万円くらいの新築区分をフルローンで複数棟購入し、残債1億ほど有しながら手残りCFがカツカツ、もしくは赤字になっているケースだと思いますが、私の場合も本質的に同じ問題にはまりかけていました。

不動産ファンドで仕事をしていたにもかかわらずこれですから、少し恥ずかしいですが。。

その後、保有していた4物件を売却し1棟物件にシフトしていくことになりましたが、マーケットが良く、4物件売却することで結構な利益が出た点が幸いでした。

次の記事で、なぜ区分投資はすべきではないのか、私の実感を踏まえ記載してきます。

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

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マーブル 髙野