03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
最近、よく聞かれる質問でもあるのですが、収益物件向けの融資が急にしぼられてきている現状、
これから不動産価格は下がってくるのではないかとの意見があります。
私も、リーマンショックのようにマーケット全体が大崩れはしないものの、今年は、掘り出し物が出るチャンスは広がると考えます。
競売のような特殊状況を除き、市場に出てくる収益不動産は大体下記の3パターンに分類されます。
①相続等の理由で地主が手放す物件
②不動産投資家が売却する物件
③業者が売却する物件
この中で、融資環境が悪くなってくることでマーケットに出てくる可能性が高いのはどれでしょうか。
正解は③です。
③業者が売却する物件
不動産業者は、一般的な長期保有前提のローンとは別に、1年程度の「仕入れ販売ローン」でファイナンスして物件を購入するケースが大半です。
エンド客にはめ込むタマを仕込むためのローンと言えばわかりやすいでしょうかｗ
割安な物件を買って売却差益を取るためのローンですが、問題は期日までに想定していた価格で販売ができないというケースです。
特に「スルガでも使ってエンド向けにはめよう」と目論んで物件を仕込んでいた業者は、エンド向け融資がストップして出口戦略が狂ってしまい、大変でしょうね。下手したら、自分達の仕入れ価格でも売却できないケースも生じている事と思います。
ま、それは自業自得ということで。
このような事態になった場合、業者にとって仕入れ融資の期日を延長すると次回の仕入れ融資の調達に響くので、新たな借り換え先を探すor損切するといった選択肢を取ります。
延長戦で勝ち目がある案件であればリファイナンスもありですが、エンドに販売する価格を一部のジャブジャブ金融機関の融資を前提で決定していた場合、延長したところで、どう転んでも勝ち目がありません。この場合には、損切することになります。
昨今の融資環境を鑑みるに、③で価格が下がる物件は、今後増えてくることと思います。(業者向け融資は長くて1年ですから)
②不動産投資家が売却する物件
一方、②は、融資状況が悪化しても、それほど多くの物件が売りに出ることはないと思います。
ほとんどの投資家が長期融資を調達しているため、CFが回っており売却の必要性に迫られている案件が少ないからです。
「地方×重量」物件を中間省略＆家賃保証スキームで買っている投資家等は、今後5年程度のスパンで見ると非常に怪しいと思いますが、顕在化するのはあと数年先の話でしょう。
今、売却しているのは、2012-15年ごろ購入した物件を、キャピタルゲイン狙いで売っている投資家さんが大半という気がします。
①相続等の理由で地主が手放す物件
①については、特に融資が悪化しているから売却が増えるということはないですが、
不動産を保有している層が高齢者が多いため、必然的に今後売りに出てくる物件は、ゆるやかに増えるはずです。物件の質はいいものが多いため、アクセスのある投資家は狙っていくべきです。
以上のように考えると、今年、ミスプライス物件が生まれやすいのは、やはり③でしょうか。
当社でも、仕入れを行っている複数の不動産会社からの売買情報が次々に入ってきますので、条件の良い物件はお客さんにどんどん紹介していきたいと思います。
広告掲載NGの物件が多いので、直接お会いしたお客様にしか情報を出せないため、是非ご面談にお越しくださいませ。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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