03-6434-9882みなさま、
こんにちは、マーブルの高野です。
掲題の件、与信取引のある金融機関や投資家の皆様から、多くの問い合わせを受けています。
街中を歩いてみても、本当に人が少なく、実体経済が悪化している事を身をもって実感します。
ちなみに下記は日曜の昼下がり＠銀座です。。
今、コロナの直接的な被害がある業種で言うと、飲食店や観光業、リテールなどの直接多くの人が集まるセクターが中心のため、
不動産業・不動産賃貸業に対する直接的な影響は、「今のところ」ほとんどないと思います。
これは、当社のビジネスについても、同様です。
他方で、金融市場の乱高下はご存じの通り、恐ろしい状況になっています。
日経平均が連日1,000円以上下落したり、為替や仮想通貨などのボラティリティも異常な数値になっており、まさにリーマンショック時の状況を彷彿とさせます。
そして、過去を振り返っても、金融市場のこのような影響は、間違いなく不動産業界にも大きな影響が生じると考えられます。
実体経済と金融市場の悪化が、不動産業に対してどのような影響があるのか。
現状の外出自粛モードがどの程度続くのかで、実体経済の回復度合いが変わるため、インパクトが読めないところがありますが、少なくとも下記のような影響は発生すると考えています。
①入居者の家賃滞納確率の上昇
これは自粛モードがあと、3-4カ月続くと深刻な問題になってくるように思います。
今の状況を飲食店やタクシー運転手などに話を聞くと、1月半ばからガクっと売上が落ち、2月はほぼ壊滅、3月も2月同様の水準とのこと。
特に自営業や歩合で稼いでいる人は、この収入減の影響をダイレクトに受けることになります。
オーナー側からすると、ダイレクトに影響がありそうなのが、個人の飲食店や物販などの路面店のリテールなど。
ただ、こういうタイプは敷金を6カ月等預かっているケースが多く、そこでカバーできる可能性があります。
一方の、居住用物件はこの自粛モードが長引くと、厄介な影響が出てくる可能性があります。
入居者が大手企業に勤めている場合、テレワーク等で出社せずとも、給料もいつも通りもらえるよという人もいると思いますが、
日々の商売をやっている人や歩合で生活している人、外国籍の派遣ワーカーなどは、そういうわけにはいきません。（※あくまで私の賃貸経営経験上からの私見です）
こういったタイプの方が入居者の場合、早い場合は、2月末までに支払う3月分家賃から苦しくなっている場合も十分想定できます。
そうなると、次は保証会社に加入しているかどうか、どのような保証内容になっているかという問題になります。
通常の保証内容は、滞納3カ月程度で内容証明、6カ月で強制執行等になるくらいのパッケージが一般的ではないでしょうか。
もちろん、保証会社によって幅が大きく異なるため、この点は要確認ですが。
そのため、この自粛モードが万一7-8月ごろまで続くようなことがあると、強制執行による退去の部屋がチラホラ出てくる可能性があると、考えております。
しかしより厄介なケースでは、保証会社に入っておらず、連帯保証人になっているケースですね。。
②リーシングの停滞
これは、既に起こっている話です。
当社の保有物件の管理会社に色々とヒアリングしておりますが、本来この時期が1-3月の繁忙期の中でも最盛期のはずが、昨年より来客数が格段に減っているとのこと。
特に各地での法人の転勤ニーズが減っており、これが4-5月にずれ込むのか、そもそも動きがないのか読めないそう。
こういった状況の中、特に地方物件は、この繁忙期にリーシングが決まらない場合、最悪1年間空室になるといったケースも考えられます。
こういう時は、条件を緩和してでも、いったん埋めてしまった方が良いです。
繁忙期終了まで残された2週間程度は、募集家賃を下げたり、広告料やフリーレントを積み増してでも決める方向にカジを切ったほうが良いかもしれません。
③収益物件への融資抑制による流動性の低下
これは、現在はまだ表面化していない問題です。
今回のコロナの影響による金融市場の悪化がどの程度のインパクトになるのか分かりませんが、
基本的な論調としては、まずは実体経済が悪化している事で影響を受けているセクター（飲食業や観光業など）への融資が第一になり、不動産融資はどう見ても後回しになると思われます。
特に、スルガ問題の後も、融資を出してくれていた地銀や信金等がありましたが、コロナ問題がある中、不動産への融資が前向きになるとは考えにくいです。
もちろん、サラリーマン投資家向けのパッケージローンを扱う金融機関はいるので、まったく融資が出なくなるとは思えないですが、今年の新規購入並びに売却は例年以上に難しくなるものと思われます。
一方で、こういう「ゲームのルールが変わる」ようなタイミングに、情報のアンテナをしっかり張っている人は株でも不動産でも、大きなリターンを得ているような気がします。
今のところ、不動産がバーゲンセールで買えるような状況にはなっていないですが、今年は大きな動きがある年になる予感がしています。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
