03-6434-9882みなさま、
こんにちは、マーブルの高野です。
今日は当社の経営スタイルについて、書いてみました。
この仕事をやっていると、同業他社の経営者と話す機会が良くあります。
経営者として考え方が近い人や、真逆の人など色々なタイプがいて面白いのですが、買っている物件を見るとざっくり2つのタイプに分けられるように思います。
①仕入れ再販、転売など「短期PJ」に特化
これはどういうことかというと、自社でローンを引いて買う物件は、あくまで短期のプロジェクト案件のみ、という会社。
仕入れた物件は、1年以内に投資家さんに転売するのが基本で、比較的高い10-30％といった粗利を狙うスタイル。
融資が付く会社は、こういった案件を何本も同時並行で走らせるので、投資家に紹介できる物件数は多くなります。この10年、不動産価格は上がりっぱなしだったので、こういう転売メインの会社は売上・利益ともに一気に伸びた会社も多かったといった印象です。
②自社で「長期アセット」を保有しつつ、仕入れ再販も手掛ける
これは、自社で長期保有の物件を保有（いわゆる大家さん業）を行いつつ、不動産屋としての仕入れ・再販活動も並行して行うタイプです。
安定収入を得ながら、平行して物件の仕入れ・再販案件も手掛けることになりますが、①と比較して当然ながら売上・利益率ともに低くなります。
このスタイルは、長期借入金が大きく、売上の割にBSが大きくなってしまい、自己資本比率などの指標が悪くなってしまいます。
いわゆる、金融機関が貸し出す際のスコアリング指標が極端に悪化するため、金融機関のスタイルによっては、まったく相手にされなくなりますｗ
まー、そんな銀行こっちから願い下げだ
投資家さん向けのブログ記事が多いので、勘違いされるかもしれませんが、当社は、完全に②タイプの不動産会社です。
お客さんとして、どちらのタイプの会社と付き合うのがいいのか一概に言えませんが、①タイプの不動産会社は、コロナ禍で極端に業績悪化している会社が多いです。
物件の短期仕入れといった形でマーケットリスクを取りすぎてしまうと、エンド客（投資家さん）の融資環境がガラッと変わる事で、在庫商品が全く売れなくなる事態が急に出てきます。
こうなると、売上がなくなり、仕入れスタッフの人件費など固定費が高い不動産会社は一気に辛くなってしまいます。
今年は、こういった会社がさらに増えそうです。
当社は、②の中でも長期保有のアセット比重が高い会社と思います。
賃貸物件の収入で販管費はほぼ賄えるので、ムチャな販売をしなくても経営が十分成り立つように設計しています。
いわゆる安定収入を持つことで経営の自由度がかなり高まり、ムダな集客作業、やりたくない販売活動などを切り捨てることができるので、結果として高いパフォーマンスを維持できることができております。
例えば集客という意味では、①をメインとしている会社がよくやるセミナーやテレアポ、メルマガやSNSなど、私は考えたこともありませんｗ
見込み客が増えるというのは、ある意味で労力が増えることになります。
リスペクトのない人には、別にウチのお客さんになってもらう必要はないと思っていますし、実際に断った人もいます。
一部の限られた人に高い価値を提供できれば、それが一番良い、という考えですね。
皆さんがお付き合いの不動産屋は、どんなタイプでしょうか。
直接的には関係ない内容かもしれませんが、付き合いのある不動産屋がどのような考えで経営しているのか知るきっかけになると思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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