03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
実は最近、足をケガしてしまい、歩けなかったのでしばらく家に引きこもっていました。
もうだいぶ治ってきましたが、その間、色々と時間がとれたので、自分の本業である不動産投資について改めて考えてみました。
やはり自分がやってみて面白かったから、それを人に伝えたいという思いがベースにありました。
じゃあ、その面白さってなんだろう、と少し考えてみました。
不動産投資の最も面白い点は、このタイトルに表れていると思います。
「時を味方にできる」投資
なんだそれ、と思われるかもしれませんが、、
私が一棟物件に特化して買い始めたのが2011年後半で、今から約9年前です。
それから、全く物件を買えなかった年もありつつ、平均して年間3-4物件ほど追加購入しています。
まず最初の2011年当時、この物件で本当にいいのかな、もっといい条件の物件があるんじゃないかな、なんて思いつつ自己資金10％程度入れて買った築古アパートが、
2016年に、ローン残債＜相続税路線価となりました。
いわゆる土地値物件というやつです。
さらに数年すぎ、
2018年に、ローン残債＜固定資産税評価額となりました。
実勢売買価格の70％程度と言われる固都税評価額以下まで残債が減れば、投資として負けることは、もう考えにくいという水準です。
これはどういうことかというと、
毎月入ってくる現金残高（いわゆるキャッシュフロー）とは別に、残債に対して、物件の価値(含み益)がどんどん増えていく状態になっていきます。
こうなったら、借りている側にどんどん交渉力が出てきて、例えば金融機関に対し下記のような交渉が可能になってきます。
①既存融資行での金利引き下げ
②当該物件を共同担保にした、次の物件への融資
③他行での融資条件緩和を前提とした、借り換え交渉
毎年、少しずつ物件を購入してローンを返済をしていくと、このような「含み益」を持つ物件が次第に増えてきます。
「含み益」を持つ物件を複数持っている場合、金融機関の見方も変わってきて、上記のようにとれるオプションがどんどん広がってきます。
7-8年前に相場よりちょっといいかな、という物件を買ったにもかかわらず、運営して残債が減ることで、
気が付いたら、超優物件のオーナーになっているということは、私に限らず、よくある話です。
大きくレバレッジがかけられて、ロスカットもない。
それだけでも十分魅力的ですが、万が一オペレーションが上手くいかない場合のテコ入れが自分自身でできるというのも、他にはない面白い点です。
最近は、色々と不動産投資にネガティブな報道ばかりですが、実際の不動産オーナーのおかれている環境は、報道とは全く違う、まさにやったもの勝ち、というのが現状です。
私が最初の1棟を購入した2011年はまだ20代でしたが、その当時に物件を購入して残債を減らしていった事で、
8年後の今、考えられる投資の幅がどんどん広がってきていると実感しています。
収益物件の場合、毎月のCFを得つつ、時間とともに残債が減る事で「含み益」を拡大することができる
まさに、「時を味方にできる」投資
なのだな、と改めて思いました。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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