03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
当社のように、中古の一棟物件の売買・仲介を専門にしている会社では、レオパレス物件(今は名前が違うものを含め)を扱うことがままあります。
今は売却されてレオパレスという名前じゃなくなっていたり、当初からレオパレスではないものの、外観を見るとすぐにレオパ施工だとわかるような2階建て木造アパートです。
こんな感じの物件
※写真はイメージです。一部加工してあります。
2018/5のガイアの夜明け以来、一気にこの旧レオパ物件への認識が変わりました。
多くの金融機関で融資が付かなくなり、一部の賃貸会社が建築基準法に問題がない旨の確認ができるまでリーシングをストップするなど、セカンダリーマーケットでの市場価値が落ちているのが現状です。
当社も、この1年半の間に、色々な方からの相談を受けております。
重要なのは、あくまで自分が住むわけではない収益物件と考えることです。
レオパレスということだけで損切りして、長期間の期限の利益が取れているローンを返済してしまうのは、もったいないと思います。今の状況でも、継続保有を前提に考えた方が最終的なリターンは高くなると考えます。
継続保有するにあたっての大きな問題は、こういった旧レオパのオーナーが保有している物件は、ほとんどがレオパレス社のくくりでいう「他社施工物件」という扱いにされており、界壁がない事に代表される建築基準法に違反しているかどうかの調査対象ですらない、ということです。
下記のプレスを見ると、4,745棟とのことです
https://www.leopalace21.co.jp/news/2019/0621_2851.html
他社施工物件とは、レオパレス社のHPから抜粋すると、下記の通り定義されています。
「他社施工物件とは、おもに1983年～1990年頃まで土地付きアパートとして当社が販売した物件であり、当社が設計・工事監理を行い、当社以外の工務店等が施工した物件」
いわゆる、設計だけしており、施工には関与していないため、施工責任はとらないという事のようです。
しかし、これらの物件の台帳記載証明書をみるとすべての案件で、建築主は下記のように書いてありました。
建築主：(株)ミヤマ (代)深山祐助
・・・・うーむ。
（ちなみにミヤマはレオパレスの前身の社名です）
レオパレス社にヒアリングしたところ、「建築確認申請の段階では施工会社が決まっていなかったからミヤマになっているだけで、実際は他社施工物件なんです」、とのこと。
古いアパートは検査済証がない物件が多いため、その場合これ以上は調べることができないですが、一般的な感覚から言って、台帳に建築主として名前があるのに、何故これが他社施工物件になるんだ？？とは思います。
さらにレオパレスの担当者にその旨を伝えると、「そこまで言うのであれば、調査はします。ただ、問題が発覚したとしても補修はしません。それを約束できるのであれば調査はします。」とのご回答。
・・・・うーむ。
これじゃ、意味ないじゃん。。
ここから先は、あまり記事にする内容ではないと思いますが、
いわゆる「他社施工物件」を保有している投資家の方は、率先して賢く行動することをお勧めします。
おそらくすべての物件が黙っていても問題が解決するようなことにはならないと思いますので。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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