03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
今回は連載記事ではなく、この時期にお客様から多い相談内容についてです。
ウチの会社の場合、購入いただいたお客さんからは、私や他のスタッフにLINEやメール等で気軽に運営についての相談をいただく方が多いです。
その中で、特にこの時期に多い相談はリーシングについてです。
特に収益物件投資を初めて間もない投資家さんは、この時期に1件退去が出るごとに相当ブルーな心境になっている方も多いと思います。
私も遠い昔に、1件目の投資物件として買った日本橋のワンルームマンション(オーナーチェンジ)でひどい目にあいました。
今まで8年以上住んでいたというにもかかわらず、わずか購入後2か月で退去。しかもタバコのヤニ部屋でワンルームの原状回復に50万もかかる、というおまけつきです。
私も、今では退去が出ると聞いた際も、ああそうですか。仕方ないですね、早めに次の準備しましょう。くらいの気持ちでおりますが、最初のころは、退去が続くと気分の浮き沈みも激しかったように感じています。
しかし、収益物件投資に限らずですが、投資した以上、問題発生時は自分で解決するしか方法がありません。修繕や退去が発生した際の金銭負担はオーナーが負担する必要がありますし、逆に、期中の運営中に生まれるキャッシュフローや最終的な売却益はすべてオーナーに帰属する投資成果となります。
収益物件を持っている限り、一定割合で退去は発生するのです。
これは確率の問題ですから仕方ありません。とすれば、これらを受け入れ、淡々と満室にする手を打つ事が精神的にも一番良いかと思います。
当社の保有物件でも昨年秋から、実に20室くらいの退去が発生しました。
退去が出たら原状回復→リーシングと、まるでもぐらたたきのような感覚で、都度すぐに淡々と対処していくことにしております。
賃貸経営の1年間の大雑把なサイクルは、おおむねこのような感じです：
①9月ごろの秋に差し掛かるころから転勤等で退去がチラホラ発生してくる
②空室を原状回復し、繁忙期までに入居づけできる状態に整える
③繁忙期の1-3月までに一気に埋めていく
④しばらく安定し、また来年①に戻る
23区内の都心物件であれば、①の時期に退去者が出た場合でも、1カ月以内に次の入居者が決まる可能性が高いです。
一方、地方になればなるほど繁忙期以外は何をやっても埋まらない、というケースが多い傾向にあります。
繁忙期以外は、本当に人が動かないですから。。
そのため、特に重要となってくるのが、③の時期の投資家の対応です。
この時期は、「空室をすべて埋める」ことに最大限注力します。
特に、3月の頭までに埋まっていない物件は、条件を大幅に見直してでも、3末までに満室に持っていくべきです。
繁忙期はあと1カ月ですが、最終週はあまり人が動きません。
そのように考えると、今年はあと2週間程度が勝負ということになります。
管理会社に打開策を聞くと、オウムのように「家賃を下げましょう」と言われるため、投資家としては、ついつい頭にくることもありますｗ
しかし、「空室を埋めきるというゲームに負けたんだからしようがない」位の感覚を持ち、この時期には、場合によって家賃減額を応諾することも必要でしょう。
また、入居の条件として、AD2カ月などを要求されると、例えば家賃7万円の部屋であれば15万近い金額が一気に吹っ飛びます。
募集時は、あまり考えずにいたADの積み増しも、いざ払うときになると15万円がもったいなく感じるものですｗ
特にサラリーマンの方は、毎月口座に入ってくる給与と比較し、たった1室埋めただけで支払うこの金額が急にリアルに、異様に高額な出費に感じてしまうものですよね。
私もこの感覚よくわかります。
こういう時は、まったく別な会社を運営していると思うと、割り切れるかもしれません。
事業であれば当然、経費は掛かります。1年通して、収支がプラスになっていれば問題ないんだ、というくらいの感覚でいると、精神的にラクになります。
こんな精神論、どうでもいい！！という方は既に心構えができているので結構ですが、不動産投資を始めて間もない方は、是非参考にしてみてください。
さて、これは繁忙期以外でも当てはまるのですが、
上手くいっている投資家さんは、下記のような行動をしているケースが多いと思います。
管理会社には率先してコンタクト：
これはやりすぎてはダメですが、埋まるまで、こちらはちゃんと確認しているんだよ、ということをオーナー自ら伝えることです。
オーナーと直接話すことで、管理会社のスタッフも緊張感が出てきます。
「この週末は何組案内に行けましたか？」や「決まらなかった理由ってどんな内容でしたか？」等、管理会社のスタッフに確認してみることは、とても有効です。
逆にいえば、すべて管理会社任せにして、募集条件や修繕内容など口出ししてこないオーナーは、かなり高い確率で次第にカモにされていきます。
管理会社に足を運ぼう：
これはやっていない人が多いと思いますが、オーナーの顔が見えているとやはり、スタッフの今後の対応が違います。
また、私は店長や、リーシング力のある営業スタッフには携帯番号を伝えて、直接連絡を取れるように体制を整えております。
収益物件を持っているオーナーは高齢でプライドの高い人が多く、管理会社の立場では、すぐに携帯に電話して「オーナーさん、すみません。条件交渉が入って、家賃5,000円下げてください」などと気軽には言い出しにくいものです。
その意味でも、連絡を取りやすい体制を事前に整えておくと、リーシングにおいても、良い結果になりやすいといえます。
他の仲介会社にも募集を依頼する：
私の場合、退去後1カ月決まらなかった場合は、他社の客付け会社にも物件情報を開示して募集するよう伝えています。
これも、各会社にオーナーが直接連絡するほうが有効です。
管理会社は嫌がるかもしれませんが、重要なのはオーナーの利益です。
電話で客付け会社の店長につないでもらい、メールで物件マイソク等を送ってあげれば十分です。
特にこの時期のリーシングは1日1日が勝負です。
自分の物件は自分で埋める！という心構えでいる投資家は、やはり結果も出ているように思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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