03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
当社が他社と差別化できている点はいくつかあると思いますが、
その中でも評価いただいている大きな点として、掲題の「借り換えや金利交渉」があります。
過去に記事に書いているように、物件保有の期中で考えるべきは、「売上の上昇」と「コスト削減」による収益の最大化です。当たり前ですがｗ
収益物件の売上を上げるポイントは限定的ですが、ランニングコストの削減は結構大きな余地があります。
特にフルローン近くで物件を購入している人の大きな課題として、「支払金利」があげられます。
物件の簡易的な収支を下記と考えた場合、
①物件収入ーランニングコスト＝ネットオペレーティングインカム(NOI)
②NOI-借入（元本＋金利）＝ネットキャッシュフロー(NCF)
※簡易的に大規模修繕等考慮しない場合
人によっては、毎月の手残り金額であるNCFしか見ていない投資家さんも多いと思いますが、
最終的な投資成否に重要なのはそこではなく、気にするべきは営業利益であるNOIから引かれる借り入れコスト（元本＋金利）の内訳です。
NCFは端的に、通帳にどんどんたまっていく現金残高なので、ここが増えていくと一見成功している投資に思えてしまいます。
しかし重要なのは、その手残りCFはどこからきているのか、その「源泉」を理解することです。
高金利の元利均等返済の場合、最初のうちは、元金の2倍の金利を支払っているようなケースもあります。
これではいつまでたっても元金が減らず、最終的な物件売却時に残債が多額に残っており「売却益が出ているにも関わらずローンが返せない！」という事態になることが十分あり得ます。
そのため、物件購入後も常に「金利交渉による利息の引き下げ」や「他行での借り換え」を頭に入れて行動するべきです。
当社は、ここ数か月でも新規で2銀行と融資取引が始まり、現在、金融機関16行との融資取引があります。
これら金融機関の中には、不動産業者向けにしか融資を出さない金融機関もありますが、複数の金融機関の支店長からは、是非エンドのお客様を紹介してほしい！と言われている金融機関もあります。
あまり知られていないですが、銀行によって、新規貸し出しはほぼやっていないものの、借り換えであれば積極的にやりますという銀行もあります。
一例ですが、某銀行は収益物件への融資は商品として存在していないので新規融資はできないが、事業者に対する、事業資金の借り換えであれば対応する融資が存在するので、それを適用して、不動産賃貸業に対する融資の借り換えをするということです。
・・・・実にヘリクツのようなものですが、これが融資の実態です。
現場の融資担当者は、貸し出すのが仕事なので、貸出をしたくてしょうがないのです。死にそうな会社の運転資金やリストラ資金ではなく、収益を生み出すことが見込まれる前向きな融資ですから、なおさらです。
要は、銀行の担当者が稟議をかけるような持ち込み方をすればいいわけです。
このあたりの金融機関の情報は、自社で与信取引（融資取引）があるからこそ提供できるノウハウのため、物件の仲介しかやっていない業者ではまずアクセスできない情報領域です。
実際に、ここ数か月で当社の紹介により実際に下記のように借り換えが成功した例があります。
・金利3.3%⇒1.35%（借り換え）
・金利4.5%⇒0.7％（借り換え）
・金利3.6%⇒1.25%（金利交渉）
うーん、元の銀行がどこか、実にわかりやすいですね。
記事を見ていない事を祈りますｗ
物件購入もそうですが、金利交渉・売却等も重要な投資判断です。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
