メガバンクから融資調達したい

こんにちは、マーブルの高野です。

 

掲題の件について、こちらもお客様との面談時に聞かれることが多い内容です。

「M銀行○○支店で、フルローン調達して物件買った人がいると聞きました」

「メガで融資調達できる方法を教えてください」

「フルローン引けるような物件を紹介してください」

 

当然ですが、メガバンクは地銀・信金・信組等よりも資金量が豊富で、融資エリアが広く融資先が多くあります。

そのため、基本的に大きなリスクを取らずとも貸出先があるため、比較的リスクの高いサラリーマン投資家の収益物件への融資に対してはそもそも積極的ではありません。

 

収益物件におけるローン調達の選定基準は、基本的に下記3点の掛け算です。(その他付帯条項チェックはありますが)

「融資額」×「金利」×「期間」

 

弊社では、現在2行のメガバンクと融資取引があるので良くわかりますが、

彼らの融資に対するリスク許容度は、パッケージローンを有する金融機関からすると恐ろしく低い水準です。

必然的にメガバンクが融資を出す物件は、必然的に利回りが低くても担保価値が高い物件となり、さらに物件評価における担保の掛目も厳しいものとなります。

また、よほどのことがない限り、耐用年数オーバーの融資は出しません。(R除く)

 

融資が調達できる場合でも、それは貸出内容に反映されます。

具体的には、さきほどの上記3点のうち「融資額」と「期間」が厳しくなることとなります。

 

ここで投資家の方に注意いただきたいのは、融資が引けるからといって、無理な融資を調達してしまうことです。

メガバンクから低利で融資が引けるという理由で収支上ムチャな返済比率となってしまい、収支が合わず苦しんでいる投資家も実際におります。

例えば下記の例です:

・セグメント②「都心×重量物件」で、資産価値の高い、利回り5-6%のRC物件をフルローンで買ってしまった方

・セグメント①②の昭和後期のRC物件で、耐用年数までの短期融資(15-18年程)で調達してしまった方

 

メガバンクの場合、表面上の金利は、通常1%を割ってくる水準となります。

この点のみで喜んでしまい、つい返済比率を忘れた融資を引いて毎月辛い思いをしている方も結構いらっしゃいます。

 

次に冒頭の質問への回答ですが、確かに人によっては、「フルローン」×「金利」×「期間」がそろった融資を調達している人もおります。

しかし、それはその人の「資産背景」が大きく影響してきます。

 

例えば、2億円の物件の融資を希望する場合:

年収:2,000万円、金融資産:2,000万円

⇒この方は、フルローンが出る可能性は低いと考えます。貸出金の10%の自己資金しかないのでは、トラブル時に回収できない可能性が高いからです。

年収:1,000万円、金融資産:10億円

⇒この方は、フルローンが出る可能性は高いです。理由は上記の逆です。

 

そもそもリスクの高い個人向け収益物件融資は、

どう転んでも回収できるような状況になっていないと貸さない、というのがメガバンクの基本的なスタンスと思います。

 

こういったメガバンクの貸出姿勢を考慮せず、

単に物件の積算が高いから、収益性が高いから、という理由で物件を何度も持ち込み断られている方は、原因が物件なのか、もしくは自分の属性なのか、一度考え直した方が良さそうです。

 

では、メガと付き合うのはどうすればいいのか・・・

 

私は、この高騰したマーケットでメガバンクを使うとすれば、現実的に下記2択しかないように思います。

①保有物件の借り換え

②自己資金10-20%程度入れる前提での新規投資

 

しかし、②を実行できる人は普通のサラリーマンにはあまりいないと思います。1億の物件でも2000万程度必要となりますので。。

そう考えると、①が最も可能性がありそうです。

 

3メガ+1の中でも、物件の評価だしの方法も異なれば得意のセグメントも違います。

銀行ごとの特徴や、借り換えの検討について詳細を知りたい方は、是非面談にお越しください。

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

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