03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
すでに物件をお持ちの方は、タイトルで、何の事か分かると思います。
かぼちゃの馬車、サブリース家賃支払いストップ
最近騒がれている掲題の件、yahooニュースのトップページにも掲載されるなど、社会問題になりつつありますね。
これ、地方から上京する女性をターゲットに23区内にシェアハウスを作り、30年一括借り上げ保証を謳って投資家に販売されていたものです。
23区内の物件で表面利回り9%程度が確保され、かつ面倒な管理業務をする必要もなく30年定額で家賃が入ってくるのであれば、これほど魅力的な商品はありません。
これだけだと、単なる眉唾じゃん！と思える投資家さんが多いと思うのですが、
家賃収入だけでなく、若い女性をターゲットとし、ネイルサービスや物販やら、大手人材派遣業と提携しての職業あっせんやらの付帯収入があるために、このサブリース利回りが実現できるんです！！
などと説明されると、本当にそうなのかもしれない、これは新しい不動産投資のスタイルだ、と思う投資家が出てくる事は想像に難くありません。
空室が出たら原状回復し、リーシングして満室にするといった地道なルーティン作業が続く不動産投資において、本件のような仕組みは斬新で、魅力的に感じる投資家も多かったのだろうと思います。
実は、この商品が売り出された2014年当時、スタッフの馬場君とともに販売会社のオフィスを訪問し、コマーシャルビデオのようなものをみた記憶があります。
それはまあ、一体これ作るのにいくらかけたの？？というような、とてもよくできた動画で、これは何も知らず無垢な人が見たら、本当に投資価値のある不動産に思えるのかもなぁ、と思っていたところ、、
となりの馬場君もだいぶ、動画に引きずり込まれていましたｗ
「むむ。社長！これは本当に、すごい仕組みに思えるのですが、どうなんでしょう。」とか言っていたような気もしますｗｗ
彼が本件1つも売ってなくてホントよかった
ところで、すでに物件をお持ちの方は、賃貸の入居申し込み者の属性が低く保証会社が通らなかったため、せっかくの申し込みを断ることになった経験がある方も多いのではないでしょうか。
そういった経験をお持ちの方に対し、
「本件は、そういった若者で保証人を立てられないような人たちをターゲットにする、今までの賃貸ニーズにこたえられなかった数万人をターゲットにする、いわばブルーオーシャン市場の投資なんです！！」
なんて言われると、本当にそうなのか、と思わず納得してしまいそうになります。実際に社長だかが出てきて力説していました。
その意味で、本件は初心者の方のみならず、すでに1-2件物件を持っている方でも興味を持つ方が多くいたように思います。
さて、何故我々のような不動産業者がこのようなビデオを見る機会があったのか、
本件、実は建築業者が「売主案件」として、外部の仲介会社に物件価格の3%のフィーを支払って売り出しをしている物件だったのです。
断末魔が聞こえる最後の方は、6％以上払っていたようですが
これだと、仲介会社は売主と販売するお客さんから3%ずつの手数料が入り、いわゆる両手取引となります。
不動産仲介は、両手取引を目指す！！というのが業界の基本的な考えなので、どんな仕組みの商品なのか、一応我々もノコノコ聞きに行ったというわけです。
うろ覚えですが、木造新築でロットが1億～1.5億程度の物件が多かったように思います。
土地も公道の2面接道のような物件はなく、旗竿地や二項道路の先にあるような、土地の価値が乏しい物件が多かったように記憶しております。
上物も安普請の木造と思われ、土地・建物の簿価は、販売価格の50%もいっていないような物件ばかりだったようです。
プレゼンを聞いた後に当社では販売することはなかったですが、投資家の皆様の中には、業者からこの案件を熱心に勧められたケースもあったのではないかと思います。
両手取引は不動産業界では全く合法で問題のない取引ですが、金融業で言えば完全な利益相反行為で、禁止されています。
何故その物件が、業者から自分のところにオススメとして出てきているのか。
今回の件は、買わなかった人にとっても教訓になる出来事だと思います。
付き合う業者を選択する基準の一つになりますよね。
それにしても、1.5億ほどの物件を、オーバーローン、Bank4.5で25-30年融資で調達しているケースが多いと思うのですが、これだと元利払いで毎月100万円をこえてきますよね。
積算が大幅に割れているシェアハウスで高金利の元利均等ですから、元金が全然減らないため、ほぼ出口がほぼ封じられているという、投資として不適格という問題があります。
しかし、それ以上に、サブリース家賃ストップとなると、給料からの毎月のローン返済はほぼ不可能ではないでしょうか。給与所得が2,000万円程あっても相当苦しいと思いますが、1,000万円以下の方はどうするのでしょう。。どう見ても不可能ですよね。。。
こんな不動産投資をしてしまったために、今後の人生設計が大きく狂ってしまうことになり、購入された方は本当に気の毒に思います。
また、本件で改めて思いましたが、不動産投資は、楽して、金儲けはできる性質のものではないということです。
その意味で、サブリース物件の購入を希望しているようなタイプの人は、そもそも不動産投資は向いていない可能性が高いです。
興味はないけど、相続税対策のために仕方なくとかいう資産家であれば一定の理解ができますが、
収益物件の運営は事業ですから、しっかりと利益を出してCFを残していく必要があります。
特にこのブログを見ていただいているような、フルローン近くを前提に物件を購入するようなサラリーマン投資家の方は、利益を確保することにシビアになるべきだと思います。
当社のお客さんでも、そういった自分で考え、判断ができるタイプの人がうまくいっているように思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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