03-6434-9882みなさま、
こんにちは、マーブルの高野です。
12月に入り、なんだか急に忙しくなり、記事更新が遅れてしまいました。
自社で、3億・5億といった大型物件を次々に購入したり、今後は年末までに、お客様への物件売却も控えています。
今日は前回の下記リンク記事の続きです。
前回は、不動産投資関係なく、給与所得者こそ法人というビークルを持つことが、
累進課税が強化される一方の個人の所得税のタックスシールドの役割を果たすため、早めに設立すべし！！という記事を書きました。
さて、それでは不動産投資における法人を持つメリットは何でしょう。
市販の書籍では、妻を社長にして法人設立することで、個人の課税所得を分散できるといった話や、
少し前には、法人だと他の銀行から借り入れ状況が見えないことを逆手に、一物件一法人スキームで投資規模を拡大するといった話題もありましたね。
私が実感している一番のメリットは、
法人を作っておくことで、一般的に融資が出ない環境でも、金融機関からの借り入れができるようになることです。
まさに、今の状況(2020年12月)がそういう環境です。
今までは不動産融資に積極的だった銀行も、融資するお客さんの年収ハードルを上げたり、フルローンを出していた銀行が自己資金10-30％を要求するように変わってきました。
2018年までであれば問題なくフルローンが付いていた方が、同じスペックの物件を持ち込んだ場合、当時と同じ条件のローンが引ける可能性は低いと言えます。
一方、こういうマーケットは、融資が引けるプレイヤーにとって、優良物件を買って資産拡大するチャンスになります。
最近は、不動産屋からのメルマガでも、下記のような案内をよく見かけるようになっていますよね。
・ローンブレイクにつき、再販！
・売主決算都合により、値下げ！！
・月内契約であれば、40％オフでの契約可能！！！
これらは、業者の再販失敗案件と言われるもので、
背景には、今までエンドのお客さんに「この物件であれば、ＸＸ銀行で〇〇万円まで融資が付くだろう」と見込んで、1年程度の仕入れ融資で不動産会社が買ったものの、
販売できずに期限到来が近くなってしまったため、簿価以下での販売を余儀なくされたケースが多いです。
今は、こういった物件を購入できるチャンスです。
ではどういう人が、今、融資を使って物件を買っていけるのかといえば、
まさに、数年前から法人を設立し、不動産賃貸業・もしくは不動産業で実績を作ってきた人です。
いきなり新設法人を作って、融資してくれと言っても、応じてくれる金融機関はほとんどないでしょう。
こちらから、金融機関が融資したいような法人を作る必要があるのです。
おおよそ、決算書3期分用意できるようになると、その会社における各種銀行の評価がグッと上がるように思います。
「法人(資産管理会社)を育てる」という表現が正しいのか分かりませんが、早めに設立して、個人の現預金を移しておき、
まずは個人で保有している物件のアセマネ会社として機能させればよいと思います。
売上を立てつつ決算書の内容が良い状態をしばらく続けると、法人でプロパーローンを調達して物件を購入するチャンスが巡ってきます。
一旦、法人としての実績ができれば、20億でも50億でも、代表者個人の信用を超えた融資調達が可能となり、物件を買い増していけるようになります。
個人の団信に依存したパッケージローンと異なり、プロパーローンは、どの金融機関がどのタイミングで貸してくれるのか読みにくいところはあるのですが、
まずは早めに法人を設立して準備しておき、チャンスが来るのを待つというスタンスが良いのかな、と思います。
今日の記事の内容は、実際に自分で法人を設立し、融資が引けるような状況になっていないと実感することが難しいと思います。
一方で、今、動いておかないと数年後のチャンスを逃してしまう事につながりますので、実際に行動に移してみることをお勧めします。
法人設立に関しては、色々な疑問点もあると思うので、遠慮なくお問い合わせください。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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