03-6434-9882みなさま、
こんにちは、マーブルの高野です。
4月になりますが、コロナウイルスの問題は日に日に大きくなるばかりですね。
リーマンショックの時と違い、日常生活にかかわる業界（飲食など）からどんどん景気が悪化しているのが分かります。
当社のオフィス最寄りの東銀座駅も、いつもは歌舞伎座のお客さんで広場がにぎわっているのですが、この通りです。
東銀座には個人経営のおいしい飲食店が多いのですが、
なじみの寿司屋の大将も、焼き鳥屋のおかみさんも、一見いつも通り元気に見えるものの、やはり違う空気を感じます。
これは、やはり経営者や個人事業主にしか分からない感覚だと思いますが、
いつもの日常ではあまり感じていない固定費（特に地代家賃、人件費、税金）が非常に重く感じるようになり、
来月の売上はあるのだろうかという、先行きの見えない不安に押しつぶされそうになります。
そしてこの問題は、不動産業にとっても同じことが言えます。
前置きが長くなりましたが、、
最近は、コロナの影響はどうですか、と取引金融機関に聞かれるケースが急に増えました。
不動産業に与える影響、その中で当社はどうなのか、という点を記事にしてみます。
当社は2月決算のため、この３月が第７期の初月という事になりますが、おそらく今期は売上・利益ともに6期の数字は残せないと考えています。
（開始1か月で何言ってんだ、という話ですがｗ）
しかし、これはどの不動産会社でも同様で、このようなマーケット環境下では甘んじて受け入れなくてはならない事かもしれません。
むしろ何が起こっても、会社として致命傷を負わない事、会社の資金繰りがショートして倒産させないことが大事と考えています。
今年になり、急きょ発生したコロナ感染症問題。いったいいつになったら収束するのかが全く分からず、固定費のみが出ていく日々を想定しないといけません。
この点、私は以前からこういったダウンサイドを想定した企業運営について考えており、その覚悟も準備もできています。
収益物件を扱う不動産会社の売上構成は、大きく下記の3つになります。
①不動産仲介業：エンドのお客様に対しての仲介事業
②不動産販売業：自社で物件を購入、バリューアップして再販
③不動産賃貸業：いわゆる貸家業としての、自社物件の賃貸運営
コロナ問題が長期化する際、真っ先に影響があるのは①と②です。
①については、物件はあっても、お客様の融資審査が進まないため、決済ができないというケースです。
これは、すでに起こっており、サラリーマン向けに積極的に融資を出している金融機関2行は、4月半ばまで審査自体ストップになっているようです。
①に特化している会社は、おそらく４月・5月の売上はほぼゼロになると思われます。そういう会社も多いのではないでしょうか。
②については、より不動産会社にとって厳しいと言えます。お客様への融資が付かないという問題の他、
1年程度の仕入れ融資で物件を購入しているため、ローンの期限が到来した際に売却できなければ、現金で弁済する必要があるためです。
②は、利益率が最も高い反面リスクも高いため、この事業に注力している不動産会社で、自決（＝自社で現金決済すること）できる体力のない会社は倒産していくことになると思います。
会社設立して間もない駆け出しの会社は、そもそも自社に仕入れローンが付かないので①しかできないという点もありますが、
いずれにせよ、①や②に特化している会社は、これから急に経営が厳しくなると思われます。
当社でも①や②の事業は主事業として行っていますが、太陽光収入含め、③とのバランスをもって事業運営を進めてきました。
具体的には、③の売上のみで、固定費がカバーできるくらい営業CFが出せる構造になっているので、当面の事業運営は問題なく行えると考えております。
一方、前回の記事に書きましたが、③は今回のコロナ問題で直接の影響はないものの、これが半年も続くと、影響は次第に出てくるものと思われます。
いくら③の手堅い収入があるとはいえ、完璧にノーリスクという状況はあり得ません。
このような状況で大事になるのは、手厚い現預金の確保です。
当社では、既に当座の運営に必要な金額の2倍くらいの運転資金の調達をしております。
あまり理解してくれていない金融機関は、不動産業に運転資金は不要でしょう、と言ってきます。
また、多くの同業者は日ごろから運転資金を調達せず、物件購入時にのみ金融機関と付き合っておりますが、ここは金利を支払ってでも、潤沢な運転資金を確保しておくべきと考えております。
経営者として感じることですが、有事の際にサポートしてくれるのは、既存の与信先だけだと思います。
いつ収束するか分からないコロナ問題に対し、弱音を吐いているヒマはないですし、国が助けてくれるわけでもない。
できる限りの準備をして、日々やるべき仕事をしていくことをやるだけですね！
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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