オススメ!! 屋根のせ太陽光パネル

こんにちは、マーブルの高野です。

 

収益物件購入後に投資家がすべき対応は、以前書きましたように「期中の収支を最大化」する事です。

以前の記事はコチラ

(アセットマネジメント(AM)の重要性について)

 

空室を埋めたり、OPEX削減をすることはもちろんですが、新たな付帯設備を導入することも検討すべきアイテムです。

その中で、私が最もオススメするのは、「屋根のせ太陽光パネル」設置です。(写真はイメージです)


 

一般的に、産業用太陽光発電は土地の購入とセットで太陽光システムを設置する形になるため、表面利回りはせいぜい7-9%程度となります。

40円や38円時代に権利のみ取得しておいたとっておき物件でさえ、その程度です。

 

一方、自身で保有する収益物件の屋根のせの場合、いわば土地代がタダのところにパネルを設置する訳ですから、必然的に利回りが高くなります。

当社の保有物件のケースでは、表面10-14%程度で設置ができております(2017年度)

二束三文の土地に設置する太陽光パネルと異なり、収益物件として一括売却できるため、Exitの確からしさが確保されている点も強みです。

 

投資として、保有物件に太陽光パネルを設置するメリットは下記3点でしょうか。

 

①物件売却時の価格かさ上げ

利回りが高い収入が入ってくる分、物件売却価格でアービトラージが狙えます。これが最大のメリットです。

特に、一都三県で物件を購入されている方は、よほどのことがない限り物件の表面利回り10%以下で購入し、売却時もせいぜい10%程度を見込んでいると思います。

下記は当社で都内に保有する小規模アパートのケースですが、180万円の投資で、年間22.5万円の収入(利回り12.5%)を確保できます。

 

 

当該物件の取引利回りはコンサバにみても10%では売却可能なため、年間の太陽光収入22.5万/10%=225万円分、物件価格を高く売却することができます。

投資目線で言えば、225-180=45万円分のキャピタルゲインが取れることになります。

表面10%以下で、比較的屋根の広い物件をお持ちの方は、是非検討してみてはいかがでしょうか。

 

②20年の安定収入確保

家庭用ではなく、10kw以上の産業用・全量買取の太陽光システムの場合、買取価格は20年間固定されます。

2017年度は21円(税別)で、これが20年間続きます。

 

産業用の買い取りは2012年スタートで、1kwあたり40円(2012年度)⇒36円(2013年度)⇒32円(2014年度)⇒29円(2015年度)⇒24円(2016年度)⇒21円(今年)と、どんどん下がっております。

実に5年前の50%も買取価格が下落してしまっております。

 

うーん、2012年に気が付いていればもっと良かったのかな、、とも思いましたが、

当時は設備のうちパネル代が現在の30-40%程高く、性能も劣っているため、投資採算で見ると、実はほとんど変わっていないか、むしろ利回りは近年の方がいいようです。

特にこの2-3年で中国メーカーの参入・量産化が進み、比較的高性能のパネルが本当に安くなりました。

 

来年以降の買い取り価格がどうなるか分かりませんが、少なくとも2017年度は投資採算が十分合うと思います。

 

③融資調達がしやすい

いくら利回りがいい商品でも、自己資金を使ってしかできないものでは、投資効率が良くありません。

その意味でも、屋根載せ太陽光は融資が出やすいのでおすすめです。

 

私の場合、法人で設置する物件は自治体の制度融資等で低金利で調達しているものもありますが、借入期間が7-10年と短く、CF的にカツカツでメリットがありません。

政策金融公庫の融資もありますが、オススメはジャックス・オリコ等の信販系の業者提携ローンです。信販系と聞くとあまりいいイメージがないですが(←失礼w)、

15年固定・2.2-2.4%程度でフルローンが組めます。(厳密にいうとローンではなく割賦販売です)

パネルの償却期間も17年なので、ちょうどバランスの取れた調達となります。審査が早く、負担にならないのも非常に助かり、私自身も複数物件で使用しております。

 

以上3点が、私が屋根載せ太陽光発電をオススメする理由です。

 

個人的には、投資条件が整うのは、もしかしたら今年が最後なのではないかと思います。

産業用の買い取り価格(今年の場合21円)は適用直前にならないと発表されません。

太陽光の発電コストが下がってきたとはいえ、火力発電などと比べれば高コストの電力で、売電売上と発電コストの逆ザヤ部分は税金で補てんされており、財政への大きな負担要因となっています。その為、来年度の買取単価は21円より大幅に下落することも十分あり得ると思います。

今後はパネル代も劇的に安くはならないでしょうから、今年のように4円程落ちて17円程になれば、表面利回り10%を確保するのがせいぜいになってくるのではないでしょうか。

 

一方、太陽光発電設置には、注意すべき点もあります。

最たるものは、太陽光設置業者のクレジットリスクだと思います。

 

今年に入って、太陽光業者の倒産が散見されるようになりました。

理由はいくつかあるように思いますが、多くは太陽光パネルの在庫を大幅に抱え、数年間さばけずに陳腐化して資金繰りが悪化したケースが多いように思います。

業者選定の際は、もちろん設置価格も重要です。しかし、それ以上にこういった新しい業界の場合は、設置する業者の体力がどの程度あるのか、太陽光以外のビジネスでどういったことをやっているのか、設置後のメンテナンス対応の有無等をしっかりと確認することが必要です。

設置時の対応がずさんで、物件を傷つけられた投資家さんもいると聞きました。しっかりと建設業等を行っている会社を選定したほうがいいのかな、と思います。

 

私の場合は、10社程度に話を聞き、依頼する業者さんを選定しました。

当社で物件を購入いただいたお客様には別途案内させていただきましたが、もし興味ある方がおりましたらご連絡くださいませ。

今なら、当社がまとめて20件以上を依頼するので、いつもより安く対応してくれます!

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

 

※無料コンサルティングについて※
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