03-6434-9882こんにちは、マーブルの髙野です。
期中のAMのポイントについて、本日は赤字部分について少し事例を紹介いたします。
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①トップライン(売上)を増やす
(1)家賃を上げる
(2)退去から次の入居までの期間(ダウンタイム)を短くする
(3)付帯収入を生む設備を付ける
②コストを削減する
(1)管理費を削減する
(2)修繕費を削減する
(3)その他ランニングコストを削減する
(3)借り入れ条件を改善する
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既に収益物件をお持ちの方、購入後の物件の家賃はどのように推移しているでしょうか。
5年くらい運営していると、おそらく大半の人が現状維持もしくは若干下落していると思いますが、これは私の保有物件もほぼ同様です。
一方、例外もあります。私が江戸川区に保有するアパートのRRは下記のようになっております。
| 江戸川アパート | ||||||
| 購入時RR | 現状RR | Gap | ||||
| 101 | 55,000 | 101 | 55,000 | 0 | ||
| 102 | 55,000 | 102 | 65,000 | 10,000 | ||
| 103 | 50,000 | 103 | 50,000 | 0 | ||
| 105 | 55,000 | 105 | 55,000 | 0 | ||
| 106 | 55,000 | 106 | 67,000 | 12,000 | ||
| 201 | 58,000 | 201 | 61,000 | 3,000 | ||
| 202 | 65,000 | 202 | 65,000 | 0 | ||
| 203 | 65,000 | 203 | 65,000 | 0 | ||
| 205 | 60,000 | 205 | 68,000 | 8,000 | ||
| 206 | 65,000 | 206 | 70,000 | 5,000 | ||
| Total | 583,000 | Total | 621,000 | 38,000 | ||
保有して約4年程経過しておりますが、複数部屋で家賃が上昇しております。
例えば、上記の物件では通常の原状回復ではなく、ハプティック社さんのサービスを活用しております。
無垢材を使用したセンスのあるリフォームに加え、別サービスでgood roomというリーシングサイトの運営もしております。
入居者の中には通常のポータルではなく、こういったサイトのみで物件を探す方も多いため、物件によっては家賃上昇が見込め、バリューアップに役立つ可能性があります。
もちろん施工代が原状回復より高額になる点や、地方物件には対応していないため、使える物件はそこまで多くないと思いますが、都内の単身者向け等には特に有効な手段と感じます。
(よろしければ担当者をご紹介することもできますので、ご連絡いただければと思います。)
あくまで上記は一例ですが、オーナーの立場では、各部屋の入居家賃を上げる(なるべく落とさない)努力が重要です。
物件の売却価格に大きな影響があるからです。
収益物件を購入する際のプライシング方法は複数ありますが、個人向け収益物件の場合、表面利回り(満室想定家賃/購入価格)でおおよその販売価格が決まってきます。
家賃が毎月5,000円上がるということは、年間6万円の差が生じます。つまり、表面10%相場の物件の場合、理論上60万円高く物件が売れる可能性が出てくるということです。
先ほどの江戸川物件の場合、毎月3.8万、年間45.6万円。売買価格に対して456万円高く販売できる可能性があるのです。
こうして考えると、大きなインパクトですよね。
常に売却を意識しながら、なるべく家賃を高く維持するよう努力していきましょう。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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