03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
やはり投資の成功談よりも、失敗談の方が投資家さんの役に立つと思いましたので、この記事を書くことにしました。
私がサラリーマンのころに購入した、2億円近い大型RC物件で実際に起こった話です。
前回書いたコーギーの比ではない事件ですｗ
時期は2012年ごろの話になりますが、愛知に積算オーバーのRCを買うチャンスがありました。
当時は、今ほど価格が高騰しておらず容易に融資が付いたため、案件を持ってきた業者に少し指値交渉をして、購入を決めました。
はい、御多分に漏れず、Bank4.5の中間省略案件ですw
今では地銀・信金を中心に融資調達をしておりますが、私もサラリーマン時代は、融資を引きやすい金融機関を使っておりました。
本件は、積算オーバー、33/35部屋稼働、表面15%と全く申し分のない案件だったのですが、謄本の内容に違和感を覚えました。
私の前所有者が、購入後わずか1年で売りに出しているのです。
残債の金額から逆算すると、相当なオーバーローンを引いていない限り、赤字となる水準です。
しかも、金融機関も今回私が使う銀行と同様Bank4.5です。(当時は、次の投資家へのスライドも問題なかったのです！)
これはなんかおかしい、、売却の本当の理由はなんだろうかと気になりました。
私「売主が1年で売却する理由は何ですか？」
業者「はい、売却理由は資産の入れ替えです」
私「・・・いやいや、あなた両手でやる案件で売主の情報知ってるでしょ。ちゃんと教えてください」
業者「いやー、これ売ったお金で別件買うとしか聞いていないもので。。」
私「これ売って別件買うって、明らかにCF赤字じゃないですか。売ったお金どころか、マイナスですよね」
業者「いやー、細かいことは分からないんです、すみません。でもまぁ、今回はウチの会社が間に入って売主になる中間省略なので安心ですよ」
といった、暖簾に腕押しのようなやり取りとなり、情報が聞き出せませんでした。
それにしても、「売却の理由は資産の入れ替え」と言ってくる業者は、何も調べていない証拠です。
皆さんの業者選定の基準にしましょうｗ
現地内覧時に管理会社が同席していたので情報を聞き出そうとしたのですが、まるで仲介業者と口裏を合わせていたかのように、全く同じ内容しか聞き出せませんでした。
しかも、この管理会社の男、黒のベンツＧクラスにのり、金の腕時計をじゃらじゃら付けており、どうみてもそっちの人か、百歩譲って不動産屋だとしても、売買の仕入れ以外に考えれれない風貌です。
「ウチに継続して預けてもらえれば、常時満室、間違いなしです！！」と調子のいいことを言っております。
インパクトがあって面白かったため、仲介会社もとりあえず継続でいいでしょう、というので継続管理にしてしまったのですが、これがのちのち大きな問題となります。
当初の悪い予感は本当に当たるもので、この案件購入後、下記の大きな問題が2つ発生することになります。
①管理会社の家賃横領、夜逃げ
②販売会社を瑕疵担保責任で訴訟
この件の解決には、本当に時間と労力を費やしました。
しかし、これらが解決できたということで、賃貸物件の運営ノウハウがついてきたと実感できた良い機会でもあったな、と(今になれば)思います。
次からの記事で、当時の記憶と記録をたどりつつ、詳細について書きたいと思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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