03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
久々に、愛知物件記事の続きです。
前回の記事はコチラです。
「やってしまった投資：愛知大型物件<管理会社の家賃横領、夜逃げ編②>」
８月になり、A店長の会社協力のもと調査をしていったところ、ワンマン社長が隠ぺいしていた事実がどんどん表面化してきました。
何より痛かったのが、入居がついたと言っていた2部屋(102、403)が、実際には入居などしておらず、架空の賃貸借契約書を作り、入居がついているように偽装されていた点です。
それにしても、なんでこんなことが起こるのか・・・
ワンマン社長に問いただしても、「え？そんなの修繕もしてあって、入居もついていますわ。実際に入金もしているじゃないですか。（Ａ店長の店が）管理を取りたいために、オーナーさんにウソいってるだけですよ。なんでそんなもの信じちゃうんですか？？」 とひょうひょうとしています。というか、ほぼ開き直りです。
私自身、本業で海外出張に長く行っていたこともあり、不動産に時間が使えず現地に行けないまま10月となりました。
しかし、、
15日になっても、送金がありません。
翌、16日になっても送金がありません。。
ワンマン社長に電話してもつながりません。。。
オフィスに電話しても、誰も電話に出ません。。。。
ここで、ワンマン社長が「飛んだ」ことが確認できました！！
少し覚悟はしていたものの、やはりどこかで、なんとかなるだろうと甘く見ていて、準備が不足していたと痛感させられます。
まず、9月末までに回収しているはずの10月分前家賃のうち、大半がワンマン社長の口座に入ってしまい、とりっぱぐれることになります。
何とかＡ店長の会社が全面的にサポートしてくれて、10月分家賃が入居がされていない一部入居者の家賃を回収してくれました。
外人や保護者が多い物件のため、当月払いになっている入居者も多く、不幸中の幸いで？ 月額家賃の30％程は確保できました。
いろいろあったものの、月額家賃の70％の被害で済めば仕方ないかな、と考えていたところ、
さらにひどい現実が待っていました。
なんと、私の購入時点で入居中(といっていた部屋)の2室が実際に入居がされておらず、実は4部屋空きの状態、かつ4部屋とも未修繕だったという現実が待っていました。
Ａ店長の会社が作ってくれた見積もりでは、ワンマン社長がウソをついていた部屋と合わせ、下記のような修繕費用になりました
102号室(漏水補修)：462,000円
403号室(原状回復)：861,000円
406号室(原状回復)：399,000円
503号室(原状回復)：808,500円
・・・・・実に、2,530,500円。。
他にもいくつか物件を持っている身として、この見積りはＡ社長の会社がリーズナブルな金額で出してくれていると理解できました。
（クロス単価800円、CF単価1950円等、関東圏の業者よりも10-15％程度安いようなイメージです。）
実際の損額額は満室想定家賃約150万円の内、約100万円＋内装代約250万＝ざっと400万円の計算となります。
これはかなり痛いですが、、とりあえず空室4部屋を貸せる状況にしない事には安定稼働には持っていけません。
どうしたもんかなー、と考えているそんな中、ポストに、1通の封書が届きました。
そうですです、忘れたころに届く「不動産取得税の納税通知書」。。
以前の記事でも書きましたが、「地方×重量物件」の取得税はどのセグメントよりも家賃割合の負担率が高いのです。
取得税の金額、約220万円。ざっと、家賃の1.5か月分です。。
損害金と合わせ、実に600万円以上の金額を捻出しなくてはならないことになりました。
うーむ、これは厳しい。。と思っていた時、
なんと、まさかの救いが！！！
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なんてことはなく、さらに地獄を見ることになります。
つづく
当時の記憶と記録をたどりながら書いていて、当時を思い出し、久々にイライラしてきましたｗ
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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