03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
前回の愛知物件記事の続きです。
やってしまった投資：愛知大型物件<管理会社の家賃横領、夜逃げ編①>
地方RC物件を3月に購入後、7月になり管理会社の家賃滞納が発生しました。
管理会社の社長いわく、事務スタッフのミスということで15日に予定されていた送金が20日に入金となりました。
ここでの対応方法として、投資家の皆さんの場合、どのような意思決定をするでしょうか。
①5日遅れとは言え、入金があったから問題なし。翌月以降は注意しよう
②事務スタッフがどうの、というのは単なる言い訳に違いない。即座に資金回収し、必要であれば管理会社更迭の準備に踏み切る
私は、当時①を選択しました。
これが結果的に、大失敗となります。
こういったケースでは、一日も早く危機を察知して、他の被害者より先に手打った人のみが助かります。
今のかぼちゃも、まさにそうだと思います。
8月の送金日が近くなり、社長に確認したところ問題なく家賃は回収しており、15日には送金ができるとのことでした。
しかし、送金日の15日には送金されず
電話がつながったので問いただしたところ、振込が15時を過ぎたので翌日着金になってしまうとのこと。
翌16日に送金確認しても入金が確認できません
何度電話してもつながらず、10回目くらいのコールでようやくつかまりました。
私「社長、16日になっても入金ありません。一体、どうなっているのでしょうか。」
社長「ああ、オーナーすみませんでした。実は、ちょうど昨日交通事故にあってしまいまして、入院することになってしまいました。今、病院なので携帯使うと怒られるので、抜け出して電話かけているところなんです。ホントすみません。絶対に払うので、ちょっとお待ちください。本当にすみません。」
ガチャ、ツーツー・・・・ 一方的に電話を切られました。
「あ、この会社はもうダメだ。。」
と本格的に感じた瞬間です。
何とか電話で事務スタッフを捕まえ、今日中に入金出来ないのであれば、今から会社まで行く旨伝えました。
その場合、即日の管理会社更迭と、今月の家賃で管理会社口座に入っている金額を全額引き渡すよう依頼しました。
・・・実際のところ、東京でサラリーマンをやっている身で、平日にいきなり愛知まで行けるわけもありません。
しかし、そんな悠長な事を言っているヒマはありません。
すぐに社長から連絡がありました。
社長「ああ、オーナーご心配かけてすみません。実は、今日来られてもお金支払ができないんです。案件の仕入れにお金使ってしまったので、ちょうど今手持ちがないんです。明日、別件の売買契約があり、買主から手付を預かるので、それで送金します」
まず、客の管理物件の家賃を、自社購入案件の仕入れ手付に使っているという事態に驚きました。
なんという資金管理、、通常はあり得ないことです。
しかし、資金繰りに窮している会社からすれば、資金の出どころなど、お構いなしということが良く分かりました。
こういった資金繰りに窮している不動産屋の多くは、ムチャな仕入れをしていることにその要因があります。
不動産業者が物件を仕入れる場合、かなり高い確率で「融資特約なし」で契約することになります。
こういったケースでは約束された期日までの決済ができない場合、支払った手付を放棄するのみならず、違約金20%等を払う必要等も出てきます。
エンド客が決まっていない中間省略案件や、転売狙いで物件を購入する業者に多いケースですが、支払った手付を放棄することはもとよりペナルティまで支払う事態になり、一気に資金繰りに窮することになります。
おそらく、これが要因でワンマン会社の社長も資金繰りに困っていたのではないかと思います。
(単純な浪費かもしれませんがｗ)
7月分の家賃は、何とか他の仕入れ案件の手付金を充当する形で送金してもらいました。こちらもローン支払いがあるので必死です。
一方、この時期から管理会社の更迭を真剣に考える事とし、A店長の会社に依頼する段取りを始めました。
ワンマン社長に知られないように、かつ迅速に管理変更手続きをするのは大変な作業ですが、その中で、物件についての正直な評価も聞くことができました。
下記が、実際に届いた内容です。
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高野様
大変お世話になっております。
まずは率直に、オーナー様の保有物件についての感想です。
管理スタッフとも相談し、状況は以下の通りです。
1. 外国人、生活保護専用マンション
2.管理があまり行き届いておらず、ゴミの散乱、EV内の悪臭、自転車の不法投棄 ゴミの問題等があり、上記以外のお客様を案内しても、中々決まらない。
3.他物件と比較して広告宣伝費等が少ない。
4.リフォームが完了している部屋が無い。
大変失礼な事を申し上げましたが、残念ながらこの通りだと思います。 とてもではありませんが、管理会社が入っているマンションには見えません。 まずはしっかりとした管理をし、部屋付けがしやすい環境を整える。 それが最大のバリューアップに繋がるのではないでしょうか？
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非常に驚きました。。
1については、購入前にある程度許容していた点ですが、2-4は全く想定していなかった項目です。
4なんて、今、満室になったんじゃなかったの？？
結果的に、これらも管理会社に意図的に隠されていたということです。
遠方に物件を購入するリスク、管理会社を自分でしっかり選定しなかった事を後悔しました。
次回は、さらに泥沼にはまっていきますｗ
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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