03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
前回の愛知物件記事の続きです。
物件購入後、管理を任せた会社は、大手フランチャイズに加入している会社ではなく、地場で2-3名程度でやっている会社で、いわゆる社長のワンマン会社でした。
社長曰く、「ウチは最近勢いがあって管理戸数が急拡大しており、自社ビルも建てられる勢いなんです！」と言っております。
「こっちのほう(中部地区)は、大手看板のフランチャイズは営業がホントに弱いんですよ。あんなのは、自信のない会社という証拠です。空室2部屋も内覧に行けているので、今月中に絶対決めます！！」と鼻息が荒く、ある意味頼もしいなと思っておりました。
オフィスに電話をかけても、いつも社長の携帯に転送される状態だったのが少し気になりましたが、
全員外に出ていることが多いから、すぐオーナーさんの電話に出られるためにそうしていると説明を受け、説明を真に受けていました。
物件購入したのが3月ごろだったのですが、4月に入り、空室2部屋(102号室、403号室)が埋まりましたと連絡を受け、申込書のPDFが送られてきました。
さすが言うだけのことがあるな！と関心したのを記憶しております。
ですが！！
・・・良かった（と思っていた）のはここまでです。
6月ごろ、別の仲介会社Aの店長から、連絡がありました。
念のため、物件購入時にワンマン会社以外も自分で管理会社のヒアリングを行っており、リーシングのみ行ってくれる関係を構築できておりました。
後々、この作業を行っていたことで本当に助かることになりました・・・
A店長「オーナー様、空室の102号の案内をしたいのですが、内覧できますでしょうか？」
わたし「この部屋は、先月末に管理会社が決めてくれて、今満室なんですよー、すみません」
A店長「え、、先ほど外から見たらカーテンが設置しておらず、原状回復もされていないようでしたが。」
わたし「え！！そんなことないと思いますが。。」
A店長「今、現地にいるのですが、カギも空いているようなので、ちょっと中入ってみてみますね。」
わたし「ホントですか？？ 入居者がいないのであれば問題ないので、お願いします。」
こんなやり取りがあった後、しばらくして、内覧後のA店長から深刻な声で電話がかかってきました。
A店長「オーナー様、これは相当まずい状況です。上階からの漏水をずっと放置していたので畳がダメになっており、床下の工事から必要です。」
その後、衝撃の写メが送られてきました。。
わたし「え、、、何ですか、これ？？本当に私の物件なのですか？？」
A店長「そうですか・・・実は、私の口からは申し上げにくいのですが、、、オーナーが依頼している管理会社は、社長の浪費で資金ショートしているという噂です。あくまで噂ですが、気を付けてくださいね。」
その後、管理会社に事実確認してみると、ぬけぬけとした対応です。
社長「102ですか？あー、あれは問題ないんですよ。入居者が、仕事の倉庫として使いたいというので、原状回復しないでいいと言っていたんです。実際に入金もされていますよ。オーナーにもちゃんと送金しますんで心配しないでください。」
「前の売主から原状回復費用はもらっているのですが、それはこの人が出た後に、内装代として充当しましょう！その方が効率いいですから。倉庫で使うから直さなくていいと入居者が言っているんですから、もったいないですよ。まぁ、ウチに全部任せてください」
うーん・・・・そういうもんなのかなぁ。。確かに、原状回復しなくていいというのなら、その方が投資的に良いに決まっています。
この社長のノリが、他の関東圏に保有する物件の管理会社と全く異なっている、今まで見たことがないような人種だったので、判断に困りつつ、継続して任せることにしました。
その後、実際に6月の送金は予定通りにあり小康状態になった、と安心していたところ、
A店長より、下記のメールが届きました。
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高野様
大変お世話になっております。
【仲介A】の●●です。
何度もメールして大変申し訳ありません。
【ワンマン会社】の件で、お伝えしたい事があります。
先日、当社に管理を変更頂いたオーナー様の事をお伝えしましたが
すでに1000万以上の未払いが発生している状況にあるらしいです。
※こちらのオーナー様はたくさんの物件をお持ちで、当社や【ワンマン会社】以外に
もたくさんの管理会社に物件を委託されているオーナー様です。
高野様の物件は、その後どうでしょうか？
これ以上傷口が拡がらないうちに、当社でなかったとしても
管理を早急に変更されたほうが良い状況だと思います。
お家賃の支払いは滞りないでしょうか？
期日から遅れているのであれば、非常にまずい状況だと思いますので・・・。
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なんと、、、
6月の入金はちゃんとされたものの、これは本格的に注意しないといけない、と思うようになりました。
実際に被害が生じ始めたのは、7月の送金からです。
本来、15日に支払う家賃が16日になっても送金されません。おかしいなと思って社長に電話したところ、確かに振り込んだはずだ、と言います。
その後、再確認の上電話がかかって来ました。
社長「あー、オーナー様申し訳ございません。ウチの事務スタッフのミスで組戻になっちゃったみたいなんです。私が今出張なので、20日には必ず振り込みます。すみません！」
怪しいとは思ったものの、その月は実際に20日に送金がされました。
今になって深く反省している点は、すでにこの時点でワンマン会社はおかしいと判断し、管理契約を切り替えている投資家が実際にいたにもかかわらず、私は何も行動に起こしていなかったという点です。
家賃がしっかり入ってきている、物件まで遠方で行くのが億劫だと言い訳はいくらでもありますが、本当に自分の利益を考えるのであれば、今起こっている事を冷静に考え、リスクを察知して行動に起こすべきだったと思います。
自分の物件は大丈夫だろう、自分くらいの知識がある投資家はいないからダシ抜かれるはずないだろう、とどこかでタカをくくっていたのだと思います。
今、かぼちゃ問題で苦しんでいる方もいらっしゃると思いますが、エールの意味を込めて書いてきます。
次回以降、どんどん深刻な状況に陥ってきます。
つづく
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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