03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
私が初めて1棟物件に投資をしたのが2011年だったので、今年で7年目となります。（それ以前は区分投資をやっていました）
既に売却した案件を含め、この期間に約30物件購入しているので、年間4物件、3か月に1案件ほど決済していることになります。
この間、マーケットは多少の浮き沈みがあれ、収益物件の価格はほぼ右肩上がりで上昇しております。
私は新卒入社の会社で不動産ファンドの運営に携わっていたため、当時から不動産に対する知見は普通の投資家さんより有していたと思います。(宅建も持っていました。)
そんな自分だったので「個人向けの不動産投資なんか、自分が絶対に負けるわけがない！」とタカをくくっていたのですが、、
実は、自分で物件を購入した中でも、やっちまった失敗投資もありましたｗ
私が1棟物件を購入し始めのころは、今では、レインズに上がった瞬間に、「満額！」「融資特約なし！！」「現況有姿、瑕疵担保免責！！！」といった業者買付けが入るような物件が、その辺にごろごろ転がっておりました。
そんな中、この時期に、土地路線価で6,500万でている物件を4,000万円で購入するチャンスがありました。
融資は積算価格までいくらでも引けるということで、低利だったこともあり4,000万円に対し、超オーバーローン6,000万円を調達しました。
諸経費込みで支払っても600-700万円ほど資金が余ってしまったため、この資金で、無担保のアパートでも買おうかな、と思ったのが運の尽きでしたｗ
そんな中、神田の業者から紹介されたのが、こんな物件でした。
物件概要：
・千葉県某市(結構有名なところ)
・駅20分も、駐車場世帯分あり
・公道に面した土地、もちろん所有権、2戸1棟の小型AP
・価格700万円
・平成築、新耐震、土地価格600万円
・満室想定利回り18.5%、もちろん満室
（※写真はイメージです。）
これを見て、これは買いだ！！ と思う方は多いのではないでしょうか。
私もそうでした。
が、、、
購入して3か月後に2Fの入居者（サーファー）が退去してからが地獄でした。
時系列にすると下記の通りです：
①4月、物件購入
②3か月後、7月に2Fサーファー退去 ⇒ 仕方なく現状通り5.7万で募集開始
③当面、リーシング全く音沙汰無。
④管理会社から5.7万は高いよ、5万切るくらいじゃないとということで4.9万に変更
⑤その後も数か月空室。管理会社は繁忙期の1-3月には決まるから大丈夫だよ、と笑っています
⑥11月、管理会社より連絡あり。 ようやく入居か！と思ったら、 「大変です、12月で1Fの入居者が出てしまいます！」 とのこと。 ⇒ 12月から、収益物件にもかかわらず1円も入らない物件に。
⑦翌年、1-3月の繁忙期がきました。
しかし！！
本物件は繁忙期どころか1月案内ゼロ、2月案内1件という散々たる状況。。
これはエライところに買ってしまった。立地的にどうしようもない物件が本当にあるのかもしれないと、ようやく気が付きました。
聞くところによるとこの立地、「大家さんの墓場」と呼ばれているエリアのようでした。
同じ都道府県、同じ市区町村でも、埋まるエリアがあれば、何をしても埋まらない地域もある！！ ということを身をもって体験しました。
うーむ。。
⑧さらに、続きがあります。
6月に入り、生活保護のおばちゃん？が入居を希望してきました。どちらかと言えば人気のない下層の1Fを希望していたので、多少家賃減額の上加入してもらいました。
まずは家賃収入0の物件から脱せてよかったなと思っていたのですが、
2か月が経ち、8月、管理会社より緊急の電話がありました。
オーナーさん、大変です。1F入居者の○○さんが、
なんと、
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室内で、コーギーを4匹飼っています！！
（※写真はイメージです。）
は？？犬4ひき？
募集時に許可したのは、犬猫うさぎ1匹までのはずでは。
てかそもそも、この人、生活保護で生活費に困ってるんじゃないの？？
・・しかし、考えた末、2Ｆが埋まらないので今、追い出すわけにもいかず、当面放置に。
⑨9月、管理会社からまた電話があり。
2Ｆが埋まったのかと少し期待していたら、
オーナーさん、大変です。1F入居者の○○さんが、
今度はなんと、
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コーギーが6匹に増えていました！！
うそでしょ。。
冷静に数を数えて報告してくれる管理会社若手の兄ちゃんには感謝しつつも、
・・・・この物件、やっぱりもうだめかも。 と思い始めました。
聞けば、2Ｆ希望者を何人連れて行っても、コーギーズがぐるぐる回って吠えて威嚇してくるそうです。
なるほど、これでは、2Fは埋まるわけがない。
よし、売却だ！！
と決断したものの、こんな物件、まさか自社のお客さんに販売するわけにはいきません。
とは言え、私自身の投資として、損失を出すわけにもいきません。（半ば、無駄な意地もあり）
その為どうしたかというと、
・・・（需要があれば）次回、千葉コーギー物件 売買編につづく
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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