03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
年が明けて、個人で物件を買っている投資家さんは、そろそろ確定申告の資料を整え始める時期ですね。
昨年も書きましたが、物件購入して1回目の確定申告はとても重要です。
売買契約に規定がない総額表示で物件購入した場合、このタイミングで、土地・建物の按分比率を決めることになるからです。
1年目の申告時に決めた建物価値に沿って、投資終了まで（もしくは償却が切れるまで）今後ずっと減価償却をしていくことになります。
確定申告を依頼している税理士先生は、「こんなの固定資産税評価額で按分ですよ、はっはっはー」 なんて言ってる方ではないですよね？？
固都税按分も一つの方法ですが、それ以外にもいくつか土地建物比率を決める方法はあります。
いくつかの手法で算出した土地建物按分のうち、投資家にとって最もメリットのある方法を提案してくれてこそプロと思うのですが、、なかなかそういう先生はいないものですね。
この問題、特に給与所得が高い方ほど、真剣に考える必要があります。
物件を満室稼働にさせる事ももちろん大事ですが、ここの比率一つで、投資リターンが大きく左右されます。
一度決めてしまったら変える事は不可能ですから、できるだけ収益物件の知識のある税理士先生に相談するようにしましょう。
ある程度金融知識のある人に多いのですが、「こんなの、自分で余裕で対応できる！！」と考えている方、これはオススメしません。
税理士費用のせいぜい10-20万円程度をケチって自分で作業すると、ほぼ必ず何らかの間違いが出てくるものです。
せっかくですので、簡単に○×クイズです：
①売買契約の印紙代と、ローン契約の印紙代の会計処理は、同じだ
②仲介手数料は、一括で費用計上できる
③火災保険・地震保険は、一括で費用計上できる
さて、いかがでしたでしょうか？
答えは、すべて×です。
ただ、例えば、②③は一括で費用計上できないものの、それぞれ会計処理は異なってきます。
②の仲介料は、土地と建物比率に分け、建物分は減価償却対象となり、土地部分は土地の簿価に計上される事となり、償却対象外となります。
ここで、「なんのこっちゃ？？」という方は、少なくとも今期は税理士先生に申告を依頼するようにしましょう。
ご自身で処理して間違った申告をしてしまうと、税務署から「お尋ね」が届き、結果的に貴重な時間を浪費してしまうことになりかねません。
他人に業務の大半を外注できるのが、不動産投資の大きなメリットですから、この点はしっかり活用していった方がいいように思います。
また、不動産所得が赤字の場合、支払利息のうち、土地にかかる分は損金計上できずに、切り捨てになる点も非常に重要です。
これらの点が理解できると、給与所得が高い人は、なおさら建物比率を高く取る事のメリットが分かると思います。
一方で、不動産所得が赤字になっている場合、問答無用で新規融資がNGとなる金融機関も一定数存在します。
赤字の主要因は、初年度に発生する一時的な経費（登録免許税・取得税等）や減価償却で、償却分を足し戻せばCFが黒字になるんだよ！ と説明しても理解してくれない銀行もおります。
最近では、政府系の某金融機関もそうなりつつあるらしいです。。
そのため、今後数億円規模に投資の拡大を考えている方は、あえて赤字にしないようにするのも良いかと思います。
いずれにしましても、税金の正しい理解・活用は不動産投資のリターンを高めるためには必須です。
お悩みの方がいらっしゃいましたら、是非当社までご連絡ください。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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