03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
３-４月は当社で購入の仕入れ案件が何本もあり、バタバタしており、久々の更新となってしまいました。
売側、金融期間との交渉が続いたこともそうですが、なにより自己資金を数千万単位で使う投資案件を行うかどうか決める必要があったので、さすがに疲れました。
というわけで、現在、仕事を社員に任せてアジアのリゾートにでのんびりしております。
きっと社員たちも、私がいないので、のびのび楽しんでいることでしょうｗ
ここは、ベトナムのホーチミンです。
ホーチミンには15年ぶりくらいに来ましたが、相当開発が進んでいて驚きました。東南アジア特有の熱気がガンガン感じられ、たまにはこういう場所にくるのもいいものですね。
日本を離れて、久々にゆっくり収益物件マーケットについて考える時間ができましたが、昨年の第２四半期ごろから、アパート融資過熱気味の記事が出るようになり、追い打ちをかけるようにカボチャ問題が勃発しスルガの貸出姿勢が問われることとなり、各金融機関の新規貸し出しがぐっと絞られてきました。
スルガに関して言えば、たかだか1,000億のカボチャ融資よりも、以前から記事に書いているサンタメ業者と結託しての地方×重量物件オーバーローンのインパクトのほうが相当高いと思いますが、、さて今後どうなることでしょうか。
従前より、ブログ記事にしたり、当社に面談にお越しいただいたお客さんには伝えていたことですが、物件価格がどんどん上がってきた過去2-3年、明確な根拠なくオーバーローンが出るからという理由で物件を買っていた投資家は、今後相当厳しい現実が待っているように思います。
当時、当社に相談にお越しいただいても、あまりにネガティブなことを言うものだから他の業者でさっさと複数物件買ってしまった方も何人もいらっしゃいます。
今すぐ買いたい病にかかっていた人たち、今、大丈夫でしょうか。
さて、一方で、当社のお客さんにとっては今年からの環境は逆にチャンスが拡大する相場になりそうです。
過去数年、（価格が高いため）当社がまともに物件を紹介してこなかったのでｗ 新規物件の購入もそうですが、既存物件の借り換えの可能性も広がりそうです。
その意味で、ここからは、仲介会社がどれだけの金融機関と与信取引をしているかが、投資家の利益に大きな差を生み出す事になると思います。
当社は、今回行った仕入れ案件では、新たに2行の金融機関との取引が始まったため、取引金融機関が20行を超えました。
おそらく、20行の金融機関と取引している不動産会社は数えるほどしかないと思います。
むしろ、特定の金融機関と結託してエンドの融資付けを行っていたため、自社で地銀や信金と取引がまったくないという業者のほうが多いのではないのでしょうか。
サラリーマン投資家に新規で融資を出す金融機関は大体出し手が決まっています。
しかし、借り換えや金利交渉については、その限りではなく、ノウハウや人脈がモノをいう世界です。
（・・・ある与信取引のある地銀では、当社の業績がいいだけでなく、支店長と私が同じ大学だったということで、気に入っていただき、お客さんの物件のリファイナンスを進めてくれたこともありますｗ）
すでにどんどんリストラを進めて店じまいに近づいている不動産屋もあるようですが、投資はこういう市況の時がチャンスです。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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