03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
新卒で入社した米系証券会社で上司がこのように言っていたのを鮮明に記憶しています。
「いいか、この仕事(不動産ファンド)は人の金を使って、自分は手を動かさず、汗もかかず、頭のみで収益を生み出すビジネスだ」と。
当時はとんでもないことをいう人だな、、と思いましたが、
最近になり、「投資」とはそういうものだと、実感をしております。
今回のテーマは、「人的レバレッジ」と「IT」についてです。
お客様より、「物件数が多いと、管理が大変じゃありませんか。本業に支障はでませんか？」という質問を受けることがあります。
私のケースではサラリーマン時代から10棟、10億円を超える不動産を保有してきましたが、特に運営上問題ありませんでした。
また、弊社のお客さんの中には、投資銀行勤務で本業が相当激務の方もおりますが、3棟以上購入していただき、問題なくマネジメントできているようです。
①「人的レバレッジ」の活用
これは収益物件の大きな特徴の一つですが、業界の裾野が広く様々な外注機能が整っているため、可能なことです。
いわば自分以外の人に働いてもらうという「人的レバレッジ」を最大限利用することで投資規模を拡大し、大きな収益を生むことができるのです。
私は、収益物件オーナーの仕事は、「意思決定」をすることだと考えております。
そのため、意思決定をする前の判断材料の収集、決定した後の実行プロセスはできるだけ外注すべきと思います。
ポイントは、なるべく自分の手を動かさない事。
メール・電話・FAX等を使って指示を出し、自分以外の誰かに動いてもらい、物件運営をする体制を整えるのです。
これは2-3物件運用してみると、コツがつかめてきます。
あとは、収益を生むような同じ仕組みづくりの繰り返しで規模をどんどん拡大していくことになります。
一人で、40棟、60億ほど運用している人もいるくらいです。
②「IT」の活用
また、紙の郵送物を減らすことも重要なポイントです。
ここは「IT」を最大限利用して効率化を図っていきましょう。
いくつか便利なツールをご紹介します。
eFax https://www.efax.co.jp/
これ、お客さんから聞いて導入したのですが、非常に便利です。
不動産業界は、時代に取り残されている会社が根強く残っている業界です。
未だに、最先端ツールはFAXというおじいちゃん経営の会社や工事会社も多いものです。
また、金融機関も外部とメールが使えなく、いまだにFAXか郵送という銀行が意外に多かったりします。
彼らとコミュニケーションを取るには、スマホアプリでファイル送信ができるので、こちらが役立ちます。
インターネット支店の口座
金融機関の融資で物件を購入する場合、その銀行の普通預金口座を開設することになります。
もし指定がないのであれば、迷わず履歴が2-3年分ダウンロードできる、インターネット支店を選びましょう。
通帳をなるべく減らすのが狙いです。
例えば、新規で物件を購入する際、銀行から直近の預金残高の開示を求められるケースが多いと思います。
物件数が多い人は良く分かると思いますが、銀行に記帳に行く時間が本当にムダです。
支店が東京に1カ所しかないような地方銀行だと、もう悲劇です。
Googleドライブ(ストレージ)
これも非常に役立ちます。15GBまで無料ですが、100GBまで増設しても毎月数百円ですから使わない手はないです。
私は物件ごとにフォルダを作成して下記の資料を保存しています。
・購入時マイソク
・毎月の送金明細
・固都税明細
・謄本
・賃貸借契約書
・ローン返済予定表
・火災保険申込書
また、下記の個人資料も保存しています。
・経歴書
・免許証コピー
・確定申告書3期分
これら資料は、新規物件取得時や借り換え時のローン審査等でほぼ必ず求められます。
毎回PDFを用意するのは面倒ですし、メールを探すのも手間ですから、最初に用意して保存しておきましょう。
また、確定申告を依頼する税理士にも保存したGoogleドライブのリンクを送ってDLしてもらうことで、効率化を図っています。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
マーブル 髙野
