03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
先日、コアプラス・アンド・アーキテクチャーズの玉川陽介さん主催の「メガ大家の会」に参加してきました！
投資総額20億円以上、金融資産数億など、参加者が大きく限定された15名程度の集まりだったので、とても内容の濃い面白い会でした。
年齢バラバラ（30-60代？）、性別もバラバラ、専業大家もいればサラリーマン大家、経営者の方もおりました。
サラリーマンの方でも本業を融資が引きやすくなるから属しているただの組織程度にしか思っていない人、一日の大半を自分で自由に使える悠々自適の専業大家など、ストレスとは無縁の世界に生きている人たちの集まりでした！
開始が19時前にもかかわらず、ほぼ全員定刻に集まっているあたり、さすがは経済的自由を有している人たちの集まりだな、とｗ
興味深かったのは、各人がここまで資産を積み上げた投資スタイルに唯一解はなく、それぞれがベストと考えている投資スタイルが、だいぶばらけていた点です。
・地方高利回りの任意売却案件など利回り最優先に考え資産拡大をしている方
・この3年程度で東京都心の中古RCを、信金を使って一気に買い集めた方
・新築RCを建築、満室後に即転売しキャピタルゲインを積み上げる案件を繰り返す方
・バブルやリーマンショック等のイベント後にあった割安期間に一気に規模拡大して今に至る方
などなど、ターゲットとするエリア・物件構造(RCや木造等)・投資タイミングは人それぞれ違っており、有している知識も異なりました。
同じ「収益物件」でも見方ひとつで全く違うものですね。
私自身、収益物件の知識で自分より詳しい人はそこまで多くないだろうと思っていましたが、今回は新しい知識や考え方に多く出会うことができました。
それぞれのスタイルは異なりはしますが、共通している点もいくつかあります。あまり細かい話はできませんが、3点程あげさせていただきます。
①金融機関開拓に力を入れている
例えば、新規物件を購入する際、既存取引のあるＡ銀行でいい条件で借り入れできるにもかかわらず、あえて条件の劣る新規銀行Ｂで融資調達をすることで実績を作るといった、一見面倒で合理的に思えない事をやっている人が結構おりました。
特に信金に多いのですが、付き合いはじめまでは本当に敷居が高く、なかなか貸出してくれなかったにもかかわらず、一度付き合い始めると2物件、3物件と貸してくれるケースです。
融資調達が投資規模拡大のエンジンなので、この取引金融機関の拡大は多くのメガ大家さんも注力しているようでした。もちろん、私も同様です。
当日の会話で、物件情報ではなく、「新規で調達可能な金融機関を紹介してくれたら3%払います！」と言った人がいたのですが、他の方もみなさん同調していました。
それぐらい融資調達先の情報は価値があり、皆さんが金融機関を開拓する重要性を理解しているのだと思います。
②ストラクチャをしっかり考えている
この規模になると、個人で物件を購入している人はまずいません。
皆さんそれぞれ、法人を設立して購入していますが、人によっては5社、10社と法人をお持ちの方もおりました。
これは個人で物件を購入することが、法人での拡大の足かせになる事を理解しているためです。
個人での物件購入が原因で投資が頭打ちになったことが判明したため、一度利益を吐き出す形になっても物件を売却し、再度法人で買い進めるよう軌道修正した人もおりました。
CFが順調にたまっている物件を手放すのは、なかなか容易な投資判断ではなかったと思います。
（※なぜ個人で物件を買い増して行くことで頭打ちになるの分からない方は、過去の記事読んでください）
また、1物件＝1法人で買っていけば、法人ごと売却することも検討できるため、譲渡税を押さえることができます。場合によっては、購入時に消費税の還付も狙えます。
さらに高等手段として、法人同士を合併させ、グループ法人税制を利用してタックスメリットを取りに行く方法を取っている方もおりました。
ここまでくると、単なる不動産の領域を超えているようにも思いますが、
不動産はあくまで「投資」のいち手段に過ぎないですから、税金の理解や購入ストラクチャをしっかり考えている人が利益を得ているはある意味当然ですね。
③不動産屋を大切にしている
今回の会の参加者はそれぞれ、不動産投資で成功している方ですが、皆さん不動産業者をリスペクトしている人ばかりのように思いました。
ここまで資産形成できた過程で、自分がいかに資金量があり、社会的地位の高い会社に勤めていようと、「不動産屋に情報の質と量では全然かなわない」というのをよく理解しているのだと思います。
・・・これは、別にウチが不動産屋だから言っている訳ではないですよｗ
学歴が高く、有名な会社にいる人が不動産投資を始める場合、不動産業者を下に見てしまい、態度が傲慢になる人が実は結構います。
「何で一律物件価格の3%も払わなきゃならないんだ！」という気持ちは分かります。確かに、大体の業者スタッフは学歴も高くなく、丸の内サラリーマンのように規律に厳しく難しい知識を有している訳でもありません。
しかし、以前の記事にも書きましたが、業者とエンド客では圧倒的な情報格差が存在するのが、この業界です。
やはり営業も人ですから、「この人は、自分に敬意を払ってくれているな」と感じる投資家さんには、優先的に良い物件など質の高い情報を紹介するものです。
私は投資家でもあり業者でもあるので、興味深かったのですが、今回の会の参加者は、情報を出してくれる業者のスタッフが今の自分を作ってくれたと本当に感謝している人ばかりで、正直少し驚きました。
やはり、そういう人に優良物件が集中した結果なのかもしれませんね。
それにしても、こういった圧倒的に資産を積み上げて数十億を保有しているメガ大家さんのノウハウはあまり知られていないように思います。
これは、読者層のレベルと違いすぎるため、書籍や不動産コラム等になっていない事が理由の一つかと。また、投資が頭打ちになり、コンサルタントとして素人からフィーを取って生計を立てるミニ成功大家と異なり、プレイヤーに徹してガンガン投資拡大しているためではないでしょうか。
個人的には、収益物件投資はあくまで本業のサポート程度がいいのかなと思いますが、こういった給与所得の2倍3倍、それ以上の収入を不動産のみで作っている人達も中にはいるのだということを知っていただくのも面白いのではないでしょうか。
「メガ大家」になりたい方も是非ご面談にお越しください♪
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
